0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Банк нарушает условия ипотечного договора кто поможет

Нарушение ипотечного договора: как не потерять свои деньги

В каком случае можно оспорить ипотеку

Ситуации, в которых соблюдение договора ипотеки находится под угрозой, можно разделить на три категории:

  • неправомерные действия банка;
  • заемщик использует залоговое жилье не по назначению или перестал платить банку;
  • проблемы с объектом — оспаривание купли-продажи, перепланировка жилья.

Если банк оказался ненадежным

По отношению к ипотечному заемщику банк является продавцом услуг. Заемщик выступает потребителем, и он должен знать свои права. Взаимоотношения банка и заемщика регулируются нормами Российского законодательства: УК РФ, ФЗ «Об ипотеке», Законом о защите прав потребителей, ГК РФ, ФЗ «О банках». Когда банк нарушает права потребителя, можно оспорить договор займа через Центробанк и в Роспотребнадзор.

Оспорить договор ипотеки в ненадежном банке

Кредитор нарушает права потребителя в следующих случаях:

  • запрет на досрочное погашение займа в договоре. После подписания такой договор можно оспорить в суде;
  • при просрочке платежа банк автоматически выдает потребителю новый кредит без его согласия и начисляет «сложные проценты». Вопрос решается через суд;
  • банкротство кредитора. При банкротстве банк продает долговые обязательства заемщиков третьим лицам. Теоретически это нормально. Но пока договор займа не переоформлен на нового кредитора, нужно выяснить, куда платить деньги. Иначе заемщику придется погашать огромные штрафы.

Практика показывает, что коммерческие кредитные организации чаще пытаются обмануть клиентов, чем государственные. Крупные банки дорожат лицензией и ради нескольких миллионов рублей не готовы рисковать своими миллиардами.

Если заемщик нарушает договор

Если у ипотечника нет денег на выплату кредита, банк может в одностороннем порядке потребовать расторжения договора. Когда сам плательщик не предпринимает шагов для сохранения недвижимости, залоговая квартира идет с молотка за долги. Минус подобной ситуации в том, что после продажи недвижимости заемщик наверняка останется должен банку. Оптимальное решение — самостоятельная продажа по рыночной цене, перекредитование на приемлемых условиях или кредитные каникулы. Какой бы сложной ни была ситуация, банки предпочитают идти навстречу проверенным клиентам.

Нарушение договора заемщиком

Банкротство заемщика — еще один повод оспорить ипотеку. Каким должно быть положение ипотечника? Право подать иск о собственном банкротстве есть у человека, который задолжал банку более полумиллиона рублей. Просрочка должна составлять не менее 3 месяцев. При успешном признании заемщика банкротом назначенный судом финансовый управляющий решит все вопросы с кредиторами. Минус банкротства заемщика — в течение трех лет после прохождения этой процедуры человек не сможет получить кредит ни в одном банке.

Согласно договору кредитования, получатель займа не может продать, подарить, обменять или сдать в аренду залоговое жилья без ведома банка. Ели операции купли-продажи, обмена и дарения элементарно не пройдут через Росреестр, то с арендой все интереснее. Многие россияне покупают квартиры в кредит с целью сдавать залоговое жилье в обход правил. Теоретически сотрудники банка могут наведываться в квартиру для проверки. Но если человек исправно платит, этого может не произойти. Если факт сдачи жилья в аренду третьим лицам станет известен банку, кредитор оспорит соглашение ипотеки. Многие собственники ипотечного жилья смотрят на этот запрет сквозь пальцы.

Проблемы с объектом залога

Страшный сон заемщика — признание договора купли-продажи недействительным. В результате банк оспорит кредитное соглашение. Эта проблема возникает с объектами вторичного рынка в следующих случаях:

  • продавец признан недееспособным на момент совершения сделки;
  • договор купли-продажи нарушает закон;
  • в суд подают прописанные в квартире третьи лица;
  • о правах на жилье заявляют неожиданно появившиеся наследники;
  • договор купли-продажи подписывал ребенок до 14 лет без согласия органов опеки или родителей;
  • сделка является фиктивной.

Если по суду сделка будет оспорена и признана недействительной, заемщик лишится недвижимости и при этом останется должен банку. От такой ситуации спасает титульное страхование. Квартиру оно обратно не вернет, зато избавит от необходимости платить долги за потерянную недвижимость в данном случае.

Трудности оформления

Сложности с оформлением договора могут возникнуть, если произошла перепланировка квартиры в ипотеке. Например, гражданин Иванов собирается покупать квартиру на вторичном рынке. В выбранном помещении снесена одна из межкомнатных перегородок, которая не является несущей стеной. Продавцы не узаконили данную перепланировку. Банк требует узаконить перепланировку. Сделать это можно в несколько этапов. Сначала нужно обратиться в ЖКО, затем в БТИ, потом в местное архитектурное управление. Другой вариант — заемщик подписывает с банком дополнительное соглашение, согласно которому получатель займа обязан восстановить «все как было» в срок до полугода. Вывод: если вы выбрали квартиру с незаконной планировкой, придется искать компромисс с банком и с регистрационными органами. Иначе банк может оспорить договор займа.

Существует много случаев, в которых можно оспорить договор ипотечного займа. Как не оказаться в неприятной ситуации из-за проблем с квартирой или недобросовестности банка? Пользуйтесь услугами надежного ипотечного брокера. Сотрудники «Ипотекаря» помогут вам не только выгодно получить кредит на покупку жилья, но и обойти подводные камни при проведении сделки.

Ипотека: банки нарушают закон

Подписываемые сегодня ипотечные договоры большей частью составлены с нарушением законодательства.

Банки всеми силами стараются оттянуть переход на новый законодательно утвержденный формат ипотечных договоров. Уже к концу года
это может вызвать вал судебных исков заемщиков.

Ипотечные каникулы

С 1 июля вступил в силу закон «О потребительском кредите (займе)» и сопутствующий закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ в связи с принятием ФЗ “О потребительском кредите (займе)”».

Согласно этим документам банки обязаны в договорах потребкредитования (в том числе и ипотечных) раскрывать полную стоимость кредита. Указывать эти данные они должны на первой же странице в правом верхнем углу. Площадь квадратной рамки, куда вносится полная стоимость кредита (ПСК), должна составлять не менее 5% площади страницы.

Также для заемщиков важно, что законодательство теперь запрещает банкирам навязывать скрытые комиссии – «напечатанные мелким шрифтом или вообще не прописанные в соглашении индивидуальные условия». В договоре должна размещаться таблица с «четким, хорошо читаемым шрифтом». В ней необходимо перечислить все индивидуальные условия займа: сумму, срок, процентную ставку, возможные виды обеспечения, информацию о перемене процентной ставки и предупреждение о возможности уступки кредита третьим лицам. Кредитор обязан сообщить о способах возврата кредита, о сроке, в течение которого заемщик вправе отказаться от кредита, об ответственности заемщика и санкциях за ненадлежащее исполнение условий договора, о подсудности споров по договору.

В настоящее время большинство банков при выдаче ипотечных кредитов не перешли на новый формат договоров. Проще говоря – в массовом порядке нарушают действующее законодательство.

Поспешишь – Центробанк насмешишь

Свою неторопливость кредиторы объясняют по-разному.

Так, обычно срок между одобрением кредита и его выдачей занимает определенное время – до трех месяцев, а иногда и более. В одном крупном банке БН пояснили, что до июля благодаря инвестиционному буму было одобрено столько займов, что выдача денег идет лишь по ним. А регистрация договоров ведется по дате одобрения заявки.

НП «Национальный Совет Финансового Рынка» направило в Банк России обращение (имеется в распоряжении редакции) «о неприменении к финансовым организациям мер воздействия за нарушение требований» ФЗ «О потребительском кредите (займе)» до 31 октября 2014 года.

Свою просьбу партнерство объясняет существованием ряда объективных причин, мешающих кредиторам перейти на новый формат. Например, отсутствием нормативного акта Банка России, устанавливающего требования к табличной форме индивидуальных условий. Такой акт был разработан, но Минюст вместо 30 дней рассматривал его два месяца.

Иначе говоря – банки рады бы перейти на новый формат договоров по ипотеке, но не знают, как. Лишь появятся соответствующие инструкции, кредитные организации сразу начнут добросовестно исполнять закон «О потребительском кредите (займе)». Так, старший вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Петербурге Михаил Иоффе сообщил БН, что к 1 октября 2014 года «вопрос будет закрыт».

Комиссионная торговля

Таким образом, россияне, берущие кредит до октября, оказываются в невыгодном положении. Минусы старых договоров не составляют секрета. К примеру, борьба со скрытыми комиссиями носила половинчатый характер.

Читать еще:  Документы необходимые для получения ипотеки список

Напомним: года три-четыре назад в обычном банковском ипотечном договоре могло встретиться до десятка различных комиссий, заметно увеличивающих долг заемщика кредитору. Некоторые заемщики после получения кредита обращались в суд и в ряде случаев дела выигрывали.

А после разосланного 3 сентября 2011 года Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ информационного письма «Обзор судебной практики по некоторым вопросам…» суды в спорах почти всегда стали принимать сторону заемщиков.

Заемщику, чтобы возместить затраты на комиссии, стало достаточно написать исковое заявление и посетить судебные заседания. Соответственно, в стране появились адвокаты, специализирующиеся на делах по отсуживанию у банков чрезмерно начисленных комиссий.

В свою очередь, кредиторы умерили аппетиты. Однако полностью дополнительные поборы не исчезли. Банковские комиссии, сопутствующие выдаче ипотечного кредита, в явной или скрытой форме продолжают присутствовать на рынке.

Попробуем перечислить наиболее часто запрашиваемые банками варианты дополнительных платежей. Как подсказывает генеральный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко, сегодня встречаются завышение цены на сейфинг (вид расчетов, осуществляемых через специальную банковскую ячейку). Также можно столкнуться с комиссией при замене графика платежей или объекта залога.

Со своей стороны добавим, что ряд игроков закладывает высокие штрафные санкции не только за нарушение сроков выплат ежемесячно начисляемых процентов, но и выплат по обязательному страхованию. Причем при ближайшем рассмотрении оказывается, что страховая компания наряду с банком является составной частью одного и того же холдинга.

Суд грядет

Специалисты расходятся в прогнозах, как будут реагировать различные государственные институты на массовые жалобы сегодняшних получателей ипотеки.

Допустим, Банк России услышал аргументы «Национального Совета Финансового Рынка» и наказывать банкиров до ноября не будет. Но ведь регулятор – не единственный надзорный орган. В конце концов, каждый заемщик вправе обратиться в суд. К примеру, в ВТБ24 не исключают волны исков из-за массового нарушения банками закона «О потребительском кредите (займе)».

Рассмотрим судебные перспективы таких дел подробней.

Часть экспертов считает, что кредиторам ничего не грозит. Так, по мнению старшего юриста адвокатского бюро «Линия права» Алексея Костоварова, использование старых форм ипотечных договоров вряд ли повлечет негативные последствия для банков. «Обязанность раскрывать заемщикам полную стоимость кредита не является новой для банковского сектора, – уточняет
Алексей Костоваров. – Ранее аналогичная обязанность была предусмотрена статьей 30 ФЗ “О банках и банковской деятельности” и Указанием ЦБ РФ от 13.05.2008 № 2008-У. Формула расчета ПСК также не изменилась».

Соответственно, уверен юрист, как ранее, так и сейчас банки обязаны сообщать заемщикам полную стоимость кредита, разница лишь в форме такого сообщения: ранее – как правило, в виде приложения к кредитному договору, теперь – обязательно в самом кредитном договоре. «Очевидно, что права и законные интересы заемщиков при сохранении прежней практики существенным образом не нарушаются», – резюмирует он.

Но есть один момент, который эксперт «Линии права» не принимает во внимание. При спорах физических лиц с юридическими суды учитывают социальные аспекты, то есть предпочитают становиться на сторону граждан. При этом к услугам таких заемщиков будет армия адвокатов, ранее поднаторевших в делах по отсуживанию комиссий. Так что граждане вполне имеют шансы на победу в подобных судебных разбирательствах.

Справка

Федеральный закон «О потребительском кредите (займе)» в части ипотеки касается следующих вопросов:
– размещение информации о полной стоимости кредита на первой странице кредитного договора;
– запрет на взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами РФ, а также за услуги, оказывая которые кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика;
– размещение информации об условиях предоставления, использования и возврата кредита в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в том числе в сети интернет);
– предоставление заемщику графика платежей по кредитному договору.

Основания для расторжения договора ипотеки

Можно ли аннулировать ипотеку? Об этом расскажут юристы портала Правовед.ru.

Кредит на недвижимое имущество — это наиболее сложная финансовая операция банка. Такой займ выдают на длительный срок (до тридцати лет), за указанный период может произойти немало реформ и других изменений, в связи с этим возможно расторжение ипотечного договора . Банк может аннулировать контракт в ситуации, когда заемщик уклоняется от уплаты либо не соблюдает условий контракта. Оснований на прекращение отношений с кредитно-финансовой организацией у самого должника куда больше. Можно ли расторгнуть ипотечный договор с банком? Рассмотрим в этой статье.

Как можно расторгнуть ипотечный договор с банком?

Чаще всего расторжение ипотечного договора с финансовым учреждением возникает:

  • по инициативе банка, основанием для этого становятся существенные правонарушения заемщиком условий ипотечного кредита;
  • по обоюдному согласию сторон, когда кредитор и заемщик находят компромиссное для всех сторон решение.

Причины и условия для расторжения договора ипотеки

Основания прекращения договора ипотеки со стороны кредитора:

  • невыполнение условий соглашения по выплате займа;
  • применение банковских денег не по целевому назначению;
  • предоставление ложной информации;
  • осуществление перепланировок без получения согласия финансового учреждения;
  • причинение вреда недвижимости (предмету залога);
  • неисполнение обязательств по страхованию.

Самая распространенная причина для прекращения соглашения банка с заемщиком — постоянные просрочки, при этом, если должник не будет уклоняться от разговора с кредитным учреждением, то возможен альтернативный вариант — реструктуризация задолженности.

Ипотека — кредит, который берется на длительный срок, и от потери работы, уменьшения заработка, болезни, возникновения дополнительных обязательных затрат не застрахован ни один заемщик.

Поэтому юристы в сфере кредитования рекомендуют рассчитывать возможность погашения ипотечного займа исходя из того, что взнос не должен превышать трети дохода, даже если кредитно-финансовая организация позволяет приобрести более дорогостоящую квартиру при большем платеже.

Способы расторжения ипотечного договора

Законодательство России, в частности ст. 450 ГК РФ, предусматривает следующие способы прекращения кредитных обязательств перед банком:

  • по обоюдному согласию сторон;
  • по судебному решению.

Может ли заемщик расторгнуть ипотечный договор по своей инициативе?

Такая возможность у должника имеется. Как расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика?

Способы расторжения контракта в этом случае:

  • у заёмщика появились средства, чтобы погасить кредитные обязательства полностью. Финансовое учреждение не может отказывать клиенту в его пожелании, и при полной оплате ипотеки раньше оговоренного срока, естественно, контракт прекращает свое действие;
  • у должника настолько ухудшилось финансовое положение, что больше вносить платежи по ипотеке он не в состоянии. В этой ситуации нельзя прекращать взносы по кредиту, иначе банк вполне может через судебный орган отобрать недвижимость. В таком случае, возможна реализация жилья, которое выступает залогом по кредиту. Из средств, полученных за квартиру, вносится остаток задолженности финансовому учреждению. Но сложность состоит в том, что разрешение на продажу обязан дать сам банк, что маловероятно. Должнику лучше вовремя вносить платежи по ипотеке.

Обращаться в судебный орган за расторжением договора ипотеки в одностороннем порядке нужно в том случае, если банковское учреждение явно и открыто нарушает условия контракта. А также если имеются неоспоримые доказательства, и по обоюдному согласию банк решить проблему не желает.

Расторжение договора ипотеки по инициативе банковского учреждения

Расторжение договора ипотеки по инициативе банка осуществляется крайне редко.

  • Чаще всего банк требует погасить весь долг и сразу же в той ситуации, если должник не выполняет обязательств по кредитному договору. К примеру, он просто перестает платить взносы и на звонки банковских сотрудников не желает отвечать. В такой ситуации финансовое учреждение вправе истребовать оплатить всю задолженность.
  • Банки могут добавлять в соглашение пункт, согласно которому должник не вправе сдавать жилье. Если выясняется, что владелец недвижимости все же решился на подобные действия, банковское учреждение может потребовать прекращения кредитных обязательств.
  • Это касается и тех ситуаций, когда должник перестает платить страховку. От последней заемщик отказаться не может, а вот от платежей, к примеру, по страховке жизни — имеет право. Только это может являться неисполнением обязательств по соглашению, что сулит его прекращение.
  • Расторжение договора со стороны кредитно-финансовой организации имеет место даже в той ситуации, если заемщик решил сделать перепланировку жилья, не переговорив данный момент с банком.

Расторжение ипотечного договора по обоюдному согласию сторон

Это лучшее решение проблемы для всех сторон. Но банк не пойдет на соглашение, если последнее не будет для него выгодным. При этом удается прийти к обоюдному согласию в следующих ситуациях:

  • должник хочет продать предмет залога и расплатиться за счет вырученных денег по ипотеке. Для снижения своих рисков и получения денег, банк может предложить реализацию недвижимости своими силами либо под его полным контролем.
  • заемщик отказывается от кредита с переводом задолженности и прочих обязательств на иного субъекта. В таком случае речь идет и о продаже квартиры, и о передаче вслед за этим своих обязательств по займу. Если удастся получить согласие банка, то кредитный договор расторгают, а новое соглашение заключается уже с прочим заемщиком-залогодателем.

Обратите внимание! При наличии штрафных санкций и просрочек платежей вам лучше обратиться в судебный орган для прекращения кредитных обязательств. В такой ситуации можно будет ходатайствовать перед судебным органом о снижении неустойки согласно ст. 333 ГК РФ.

Можно ли отказаться от ипотеки после подписания договора?

Как расторгнуть ипотечный кредитный договор с банком после подписания официального соглашения? Рассмотрим следующие ситуации:

  • договор подписан, но вы еще не получили средства. В этой ситуации сложности будет создавать банк, поскольку клиент отказался от денежных средств, что не входит в интересы кредитора. Но до получения вами соответствующей суммы, соглашение является не вступившим в силу, что согласуется с действующими законами РФ. Главное, не поддаваться на давление банковского учреждения;
  • если вы подписали ипотечный договор и деньги поступили на ваш счет, тогда ситуация затрудняется. По сути, в этом случае отказаться от ипотеки практически невозможно, только если сам банк пойдет на уступки, что делает он это крайне редко. Лучший выход из такой ситуации — досрочное погашение займа за счет имеющихся средств.

Экономика страны переживает кризисный период, причем уже довольно долгий, и получить ипотеку на сегодня достаточно трудно. Поэтому не стоит думать, что кредитное учреждение без проблем согласится с потерей заемщика. Но, в любой ситуации, если вы получили деньги и больше не нуждаетесь в ипотечном займе, стоит попытаться от него отказаться.

Резюме

Договор ипотеки расторгается по инициативе банковского учреждения и по желанию заемщика. Осуществляется это в одностороннем порядке (в основном через суд), либо по соглашению сторон. Безусловно, разумнее всего прийти к обоюдному решению и не доводить дело до судебного процесса, но это не всегда удаётся.

Поэтому для каждого клиента банка очень важно выполнять кредитные обязательства, которые наложил на них договор по ипотеке.

При необходимости судебного разбирательства рекомендуется заручиться помощью квалифицированного юриста, так как простому человеку, без юридических знаний, будет довольно сложно провести процесс расторжения ипотечного соглашения с выгодой для себя. Если у вас остались вопросы по поводу того, как расторгнуть ипотеку с банком, то специалисты портала Правовед.ru готовы оперативно на них ответить.

Как отказаться от ипотеки: 4 проверенных способа расторжения договора

Принимая решение о таком важном и ответственном шаге в жизни, как приобретение недвижимости при помощи ипотечного кредита, необходимо очень тщательно и досконально все обдумать, взвесив все возможные плюсы и минусы. Однако, абсолютно все предусмотреть невозможно, поэтому никто не застрахован от возникновения каких-либо непредвиденных обстоятельств, нарушающих финансовую стабильность (будь то потеря работы, рождение ребенка или же предстоящая сложная операция).

Можно ли отказаться после одобрения заявки

В случае, если банковская организация одобрила Вашу заявку на ипотеку, но договор еще не был заключен и ни одного платежа внесено не было, то Вы спокойно можете передумать и отказаться от оформления сделки. Подобный отказ не грозит никакими санкциями, но может негативно сказаться на кредитной истории.

Расторжение уже подписанного договора

А как же быть, если в следствие определённых жизненных проблем, все же потребовалось расторгнуть уже подписанный ипотечный договор? Каким образом с наименьшими потерями и минимальным риском для себя отказаться от ипотеки? Об этом и пойдет речь в нашей статье.

Существует несколько способов решения вышеуказанной ситуации, рассмотрим их более подробно.

Некоторые наивно полагают, что можно просто перестать платить по ипотечному договору, но это огромное заблуждение, поскольку если заёмщик перестаёт обслуживать свой ипотечный кредит, то кредитор в соответствии с условиями договора будет вынужден начислять санкции в виде штрафов и пеней. Впоследствии банковская организация обратится с исковым заявлением в суд к заемщикам/залогодателям для взыскания предмета залога, то есть вашей квартиры. И совершенно не имеет значения владеет ли должник каким-либо еще жильем или нет, ведь согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. И кредиторы апеллируют к данной законодательной норме.

Как видите такой сценарий развития событий весьма неутешительный, поэтому учтите, что в одностороннем порядке нельзя взять и отказаться от исполнения своих обязательств по кредитному договору, также, как и просто вернуть банку деньги, выданные по нему. Что же делать в такой непростой ситуации?

4 проверенных способа отказа от ипотеки

Вариант 1

Если Вы понимаете, что финансовый кризис – это временное явление и в скором времени удастся восстановить свою платёжеспособность, то лучше попробовать занять денег у родственников/друзей/знакомых или найти подработку.

Вариант 2

Если материальные трудности затянулись, тогда в срочном порядке необходимо уведомить банк о наличии серьезного препятствия финансового характера, приложив подтверждающие документы, и тогда вполне возможно, Вам пойдут на уступку, проявив лояльность. Ведь кредитные организации заинтересованы в скорейшем урегулировании вопроса, они прекрасно понимают сколько времени и сил потребуется затратить на судебные разбирательства. Гораздо выгоднее немного смягчить условия договора, чтобы не потерять прибыль по займу в целом.

Зачастую сами банки неоднократно направляют уведомления, напоминания и сообщения о необходимости внесения денежных средств по договору. Игнорировать подобные послания не имеет никакого смысла, так как это подорвет доверие к Вам и в дальнейшем будет гораздо сложнее прийти к консенсусу с кредитной организацией.

Должники в праве рассчитывать на снижение процентной ставки, продление срока для оплаты с целью снижения размера ежемесячных платежей (так называемое рефинансирование), смену валюты, предоставление кредитных каникул на срок от 6 до 12 месяцев (когда тело кредита не уплачивается, а погашаются только проценты, либо наоборот).

Вариант 3

Сравнительно новый способ под названием «Цивилизованная аренда», который заключается в переоформлении ипотеки и недвижимости на третье лицо, которое ежемесячно обязуется погашать задолженность, но при этом станет полноправным собственником. Вам отводится роль арендатора и дается срок до 5 лет на проживание в данной квартире.

По общему правилу не допускается сдавать в аренду ипотечную недвижимость, но существуют специализированные организации, уполномоченные на совершение подобного рода сделок, к которым и следует обращаться в таких случаях.

Эта мера позволит решить проблему с долгом, но лишит возможности иметь собственное жилье, как поступить – решать только Вам.

Вариант 4

Продажа ипотечной недвижимости, пожалуй, один из самых радикальных методов, позволяющих кардинальным образом решить проблему с банком. В таком случае вырученные денежные средства от сделки пойдут в счет погашения задолженности.

Но прежде чем решиться на такой смелый поступок, необходимо выяснить в банке каким образом и на каких условиях происходит смена заемщика, поскольку пока не истечет срок действия кредитного договора, собственником квартиры является банк со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Помимо прочего, довольно-таки проблематично будет найти покупателя, желающего обзавестись недвижимостью, обремененной ипотекой, поэтому придется максимально снизить цену, а это может привести к нехватке полученной от сделки суммы для покрытия долга. Покупатели нервничают и переживают, что требования перейдут и на них.

Если ни один из вышеперечисленных вариантов Вам не подошел, или не вышло мирным путем урегулировать спорную ситуацию с банком, Вас с высокой долей вероятности ждет судебный спор.

Что это значит? Давайте разбираться: незначительность и несоразмерность в данном случае означает одновременное выполнение двух условий:

  1. незначительная просрочка по внесению ежемесячных платежей (не более 3-ех месяцев).
  2. невыплаченная сумма составляет менее 5 % от стоимости предмета ипотеки.

Распространены ситуации при которых, как только начинаются просрочки по выплате ипотеки, банки стремятся побыстрее сбросить с плеч этот груз, передав права по закладной другому банку, который уже и будет разбираться с должником самостоятельно.

У банка помимо прочего есть также возможность продать ипотечный долг коллекторскому агентству. Взаимодействие с коллекторами происходит в двух форматах:

1) Банк, грубо, говоря, продает своего должника и самоустраняется из процесса взыскания. Причем еще на стадии подписания кредитного договора, указываются условия, касающиеся проверки персональных данных, возможность переуступки прав коллекторам и т.д.

2) Банк пользуется лишь определенным набором коллекторских услуг (телефонные переговоры, рассылка сообщений, личные встречи с должником, розыск имущества и т.п.), а право требования оставляет за собой.

Кстати говоря, для должника продажа банком долга в определенной мере тоже выгодна и удобна, ведь появляется шанс значительно сэкономить на %. Так как после вступления в законную силу судебного решения, в котором четко указан размер основного долга и пеней, их размер остается неизменным, а значит у коллекторов нет права увеличивать штрафы. А поскольку коллекторы приобрели у банка долг за низкий % от его реальной величины, то как правило готовы идти на различные уступки, лишь бы в конечном итоге получить хоть какую-то прибыль.

Соглашение сторон в рамках судебного процесса

Если дело дошло до суда, то Ваша кредитная история будет окончательно испорчена, и в будущем оформить кредит даже в другом банке будет довольно проблематично. Однако на этапе судебного разбирательства тоже можно постараться уладить спор мирным путем, ведь кредиторы обращаются с исковым заявлением только в крайнем случае. Когда уже все остальные способы урегулирования конфликта испробованы, но с недобросовестным плательщиком так и не удалось прийти к компромиссу.

Банковские организации заинтересованы прежде всего в получении ежемесячных платежей на постоянной регулярной основе, поэтому велика вероятность на стадии рассмотрения дела в суде заключить мировое соглашение. В основном оно подписывается на тех же условиях, что и кредитный договор с приложением графика платежей.

Только банк оставляет за сбой право подать исполнительный лист в службу судебных приставов в случае задержки внесения платежей. Бывает в качестве гарантии платежеспособности за должника поручаются близкие родственники. Далее суд проверяет текст соглашения и утверждает его. Обращение взыскания на заложенную недвижимость – это самая крайняя мера, на которую кредиторы идут в последнюю очередь.

Соглашение сторон в рамках исполнительного производства

Иногда уже после вступления в силу решения суда о взыскании задолженности по кредитному договору, у должника появляется возможность погасить долг полностью или частично. Бывает, банки в рамках исполнительного производства соглашаются заключить соглашение, в котором определяются сроки (не более 3 лет из-за наличия исполнительного листа) и суммы ежемесячных платежей.

Причиной подобной лояльности служит нежелание кредитной организации начинать непростую процедуру обращения взыскания на заложенную недвижимость, тем более что вероятность ее продажи с публичных торгов по установленной судом начальной цене стремится к нулю.

Но следует упомянуть и о существенных недостатках подобной процедуры, ведь в данном случае условия, перечисленные в таком соглашении не проверяются и не утверждаются судом в отличие от мирового соглашения, заключенного в рамках судебного разбирательства, а значит могут быть не очень выгодными для должника.

Расторжение ипотечного договора через суд

Расторжение договора ипотеки про инициативе какой-либо из сторон скорее исключение, чем правило, такие случаи в практике встречаются довольно редко.

Если залогодатель (физическое лицо) пришел к выводу о необходимости расторгнуть уже заключенный договор, в первую очередь необходимо в письменной форме известить об этом залогодателя (банк) с обоснованием причин и приведением аргументов, и только в случае получения официального отказа или игнорирования требований можно обращаться в суд. К исковому заявлению в обязательном порядке нужно приложить документ, подтверждающий получение уведомления банком (чек об отправке/почтовая квитанция/отметка и печать банка).

Ситуации, толкнувшие к принятию подобного рода решений могут быть различными (нарушений условий договора со стороны банка в виде необоснованного повышения ставки по %, рефинансирование ипотеки и т.д.). Вескими основаниями может послужить обнаружение существенного недостатка или дефекта приобретённой недвижимости, несвоевременная постройка многоквартирного жилого дома, затянувшиеся сроки ввода в эксплуатацию.

Сразу отметим, что из-за таких причин как сложное финансовое положение или изменение кадастровой стоимости залога расторгнуть ипотечный договор не представляется возможным.

Некоторые юристы советуют попытаться оспорить сделку на основании ссылки на ее заключение под влиянием обмана или заблуждения. Можно попытаться убедить суд, что Вы в должной степени не осознавали и не отдавали отчета в своих поступках (подписание соглашения о залоге).

Также можно ссылаться на ст. 451 ГК РФ «Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств». Еще есть вариант предъявить кредитору по поводу неисполнения обязательств, указанных в договоре.

В практике встречаются случаи, когда один супруг получает ипотечный кредит без ведома и согласия второго. Хотя в законе не предусмотрена обязательное предоставление согласия на сделку, так как установлена презумпция согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению общим имуществом (п. 2 ст. 35 СК РФ; п. 2 ст. 253 ГК РФ), банки обычно стараются подстраховаться и привлечь другого супруга в качестве созаемщика. Однако на этом основании можно попробовать признать сделку недействительной или, как минимум, не признавать долг общим.

Это означает, что обязательства сторон в случае признания сделки таковой окажутся тоже недействительными, и Вам нужно будет вернуть банку только сумму, взятую у банка без каких-либо штрафов, пеней или процентов.

В любом случае, учтите, что при расторжении договора по инициативе клиента, придется возвращать оставшуюся часть долга сразу и в полном размере. Будьте готовы к тому, что первое о чем спросит судья будет — если Вы хотите расторгнуть кредитный договор, почему тогда просто не погасите досрочно весь свой долг?

  • В случае, если документы подписаны, а сделка еще не заключена, то при принятии судом положительного решения по делу, договор расторгается, продавец жилья возвращает покупателю полученные средства в полном объеме, а тот в свою очередь погашает долг в досрочном порядке.
  • В случае, если ипотечный договор еще не заключен, а банк уже перевел денежные средства на счет клиента, но они не были потрачены, то деньги возвращаются кредитору с оплатой % за каждый день нахождения их на счете. Тот факт, что они не были потрачены или куда-либо вложены залогодателя не интересует.
  • В случае, если залогодатель настаивает на расторжении договора для освобождения недвижимости от обременения, то, как правило, банк не возражает при условии оплаты % за пользование кредитом и комиссии (как показывает судебная практика, ее оспорить не удастся).

В настоящее время судебная практика складывается не самым благоприятным образом для физических лиц, поэтому шансы на успех не особо велики.

Заключительное слово

В нашей статье мы привели достаточно много вариантов отказа от ипотеки, какой именно выбрать решать только Вам. Безусловно, каждый из них, имеет определенные недостатки, и не исключены некие потери с Вашей стороны, ведь почти во всех случаях придется чем-то жертвовать и рисковать. Но обладая полной и достаточной информацией в этой области, можно выбрать наиболее приемлемый и подходящий вариант.

Кандидат экономических наук. ФГОУ ВО «Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова».

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector