0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Деятельность ипотечного агента

Кто такой ипотечный агент и зачем он нужен?

Понятие ипотечного агента является новым для нашей страны. Многие физические лица, которые планируют покупать жилье, оформив ипотечный кредит, не спешат пользоваться услугами ипотечных агентов, так как не представляют, кто они такие и зачем нужны.

Чьи интересы представляет ипотечный агент?

На первый взгляд может показаться, что ипотечный агент является посредником между кредитной организацией и потенциальным заемщиком. Это не совсем так. Если физическое лицо решает оформить в банке ипотечный кредит, ему обязательно необходимо соответствовать довольно жестким требованиям кредиторов, например, иметь хорошую кредитную историю, надежных поручителей и т.п. А вот ипотечный агент – это самое простое решение всех вопросов, которые могут возникнуть при оформлении ипотечного кредита от подбора оптимального варианта ипотечной программы и до решения всех вопросов, которые могут возникнуть в ходе оформления займа этого типа.

Особенности работы ипотечного агента

Оформление ипотечного кредита посредством использования услуг ипотечного агента является самым простым и быстрым вариантом. Современные ипотечные агенты должны отвечать строгим требованиям:

  1. Знать все действующие в стране кредитные ипотечные программы, чтобы посоветовать своему клиенту самый выгодный для него вариант.
  2. Разбираться в особенностях оформления и получения ипотечного займа, чтобы оперативно решить все возможные вопросы, которые могут возникнуть при оформлении кредита этого типа.
  3. Предоставлять услуги по полному сбору необходимого пакета документов.
  4. Умение выявить мелкие нюансы в ипотечном договоре, а также знать, как их можно обойти.

Стоимость услуг хорошего ипотечного агента напрямую зависит от особенностей оформления ипотечного кредита. Но результат оправдывает средства – клиент получает ипотечный кредит под самую низкую процентную ставку и на самых выгодных условиях.

Виды организаций

Ипотечный агент – это один из специалистов, который работает в хорошем агентстве недвижимости. Однако сегодня в стране есть и организации, специализация которых довольно узкая – это ипотечное жилищное кредитование.

  1. АИЖК. Это открытое акционерное общество, акции которого принадлежат исключительно правительству страны. Основное направление деятельности данного ипотечного агента – это рефинансирование уже выданных населению страны ипотечных кредитов. Основной источник финансирования организации АИЖК – это периодические взносы государства в установленный капитал организации, а также инвестиционные ресурсы, которые привлекаются рынка (кредиты, так называемые корпоративные облигации и т.п.). Это единственное в стране государственное агентство по жилищному ипотечному кредитованию разработало несколько стандартов выдачи, рефинансирования и грамотного сопровождения кредитов ипотечного типа, по которым банки-партнеры организации выдают выгодные ипотечные кредиты населению. Среди этих программ стоит выделить ипотечные программы под названием «Молодые учителя», «Военная ипотека», «Материнский капитал» и т.п.
  2. Закрытое акционерное общество под названием «Ипотечный агент Открытие». Офис организации находится в Москве. Основная сфера деятельности – финансовое посредничество. Агентство предоставляет и дополнительные услуги населению – осуществляет эмиссионную деятельность. Эта организация работает на рынке современного ипотечного кредитования и ценных бумаг с 2012 года. Установленный капитал агентства на сегодняшний день составляет 10100 рублей. Стоимость услуг ипотечных агентов организации Открытие рассчитывается посредством использования специальной формулы.
  3. Закрытое акционерное общество «Ипотечный агент НОМОС». Эта организация находится в столице и была зарегистрирована в ноябре 2011года. Специализация узкая – финансовое посредничество. Уставной капитал НОМОС на 2012 год составляет 10000 рублей.
  4. Закрытое акционерное общество МКБ. Офис этой организации расположен в Москве. Основной вид деятельности МКБ – это финансовое посредничество.
  5. ЗАО «Ипотечный агент ИТБ». Это сравнительно молодая организация, офис которой был открыт в Москве только в 2014 году.

С появлением в стране ипотечных агентов оформить ипотечный кредит физическим и юридическим лицам стало намного проще. И, несмотря на то, что большинство граждан не спешит пользоваться услугами ипотечных агентов, именно эти специалисты способны решить большинство вопросов, возникающих во время оформления кредита этого типа, не только максимально грамотно, но и оперативно.

Ипотечный агент

Ипотечный агент – это отдельный вид коммерческой организации, суть деятельности которой сводится к приобретению прав по банковским кредитам, предоставлению клиентам ипотеки и закладных. В качестве ипотечного залога, как правило, выступает недвижимость.

Принцип работы ипотечного агента

При создании ипотечной организации, группа лиц, которые являются создателями (могут быть как и физические, так и юридические лица) вносит необходимое количество финансовых ресурсов в общий капитал акционерной организации. Возможно так же привлечение других видов имущества, если такое не противоречит законодательству. Затем такая организация вносит свои требования по выданному ипотечному займу. На собрании учредителей такого акционерного общества выбирается будущий исполнительный орган и специальная организация, которая будет вести бухгалтерский учет.

Ипотечный агент в России имеет свой устав, в котором закреплена его деятельность. Получение ипотечным агентом своих кредитных средств обосновано договором купли — продажи. Стоимость облигаций не может быть больше стоимости всего покрытия ипотеки, за вычетом процентов выплаты этих облигаций. Важным фактором является то, что сумма всех платежей облигаций с ипотечным займом должна быть не больше суммы платежей, которые приходят как выплата займа. Денежные ресурсы от продажи облигаций направлены на то, чтобы получить кредитные требования, а так же для выплат исполнительной службе за услуги, которые она предоставила.

Агент ипотечный может рассматривать кредитные требования, что являются обеспеченными ипотекой, а так же закладные ценные бумаги разных вариантов. Может использоваться как традиционное правопреемство, так и договор купли – продажи.

Читать еще:  Ипотека без первоначального взноса в 2020 году где взять выгодно

Правопреемство может выражаться в двух видах: сингулярном и универсальном. Под сингулярным понимают тот вид правопреемства, при котором правопреемник берет на себя все обязанности и права предыдущего правопреемника. Это невозможно лишь в ряде тех случаев, когда законодательством в принципе запрещается использование такой процедуры.

При осуществлении сингулярного правопреемства правопреемник может получить только определенную часть прав человека, который предшествовал ему в этом положении.

Требования для деятельности ипотечного агента

Данные требования находятся в восьмой статье федерального законодательства про ипотечных агентов. Они гласят о том, что организация, оказывающая услуги ипотечных агентов, функционирует в том случае, когда она зарегистрирована как акционерное общество, весь её капитал подлежит распределению на определенное количество акций. Эти акции подтверждают право каждого акционера на участие в управлении компании и капиталом.

Закон про акционерные общества

В декабре 1995 года был принят закон про акционерные общества, в котором предусматривается возможность осуществить передачу своих полномочий (если они заключаются в единоличном исполнении обязанностей управляющего компанией, директора или же генерального директора) некоторой организации, занимающейся коммерческой деятельностью (в будущем её можно называть организацией, которая управляет), или же отдельному частному предпринимателю (который будет считаться управляющим). Больше того – в этой статье говорится о том, что такие действия совершать необходимо. Всю работу по финансовой статистике ипотечные агенты в России должны передавать другой организации, которая специализируется на этом вопросе.

Следующий пункт этой статьи указывает на ограничения штатной структуры организации, оказывающей ипотечные услуги. Ипотечное агентство не может, согласно с законом, иметь закрепленных за договором штатных работников.

Особые требования в законодательном порядке устанавливаются к ипотечному агенту касательно его фирменных наименований. Такое фирменное именование обязательно должно быть составлено только на государственном языке, так же в обязательном порядке должно указывать на текст «государственная специализированная организация».

Кто не может выдавать ипотечные ценные документы?

В шестой статье рассматриваемого закона есть прямое указание на то, что за исключением тех лиц, которые в согласии с данным законом получили право заниматься ипотечной деятельностью, больше никто не имеет права реализовывать такую деятельность. Конкретнее речь идет об ипотечных ценных бумагах и праве на привлечение финансовых средств или же других ресурсов, имущества. Так же запрещено использовать слова с указанием на сертификаты участия в ипотечных операциях. Нельзя использовать словосочетание «агент ипотечный » в любых его вариациях или «ипотечная организация».

Этот закон устанавливает требования в жестком и обязательном порядке, и это требования, которые предъявляются к организациям, оказывающим ипотечные услуги. Среди прочих требований и запретов указано, что такие организации не могут заключать подобные договоры с физическим лицом, а так же реализовывать другие виды коммерческой деятельности кроме тех, которые прямо не запрещены законом. Если данные требования проигнорированы, то этот факт является прямой причиной для ликвидации организации, оказывающей ипотечные услуги и занимающейся незаконной деятельностью. Такая ликвидация проводится всегда в порядке судебного разбирательства. Иск подает федеральный орган исполнительной власти.

Кто такой ипотечный агент и принципы его работы

Агентство по ипотечному кредитованию является специально созданным юридическим лицом, благодаря которому клиенты и банки гарантированно пользуются своими выгодами от услуг. Профессиональные исполнители таких служб очень хорошо знают и понимают законодательство по передаче прав ипотечного недвижимого имущества. Прежде чем гражданам или предприятиям, желающим заключить договор с кредитной организацией, обращаться за помощью к ипотечному агенту, необходимо иметь полное представление о принципах работы и задачах, которые он выполняет. Давайте узнаем кто такой ипотечный агент и зачем он нужен.

Кто такой

К раскрытию такого термина, как ипотечный агент, относится следующее определение – это организация, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющий коммерческую деятельность в приобретении определённых ипотечных прав. Можно сказать, что это почти российский аналог модели «SPV», действующей в США и Европе.

Права требовать долги по ипотеке, агент приобретает (покупает). Продажу таких прав в англосаксонском финансово-правовом поле осуществляет специализированное учреждение «SPV» («Special Purpose Vehicle»). В реальной жизни его еще называют – «оригинатором». Так принято на международном уровне. Если возникают случаи, когда оригинатор не исполняет финансовые условия соглашения (возникает дефолт), то активы не возвращаются в конкурсную массу, кредиторские требования не удовлетворяются.

Законодательство по этому вопросу

Агентство по ипотечным вопросам отслеживает последние новшества законов, поправки в сфере кредитования недвижимости. Такой вид деятельности обязательно должен осуществляться в соответствии с российскими правовыми актами. Законодательной основой в данном случае служит акт федерального значения – ст.8 закона №152-ФЗ от 11.11.2003г., прошедший редакцию 25 ноября 2017 года (далее – Закон). Согласно этому акту, вторым полным названием агента может быть – «ипотечная специализированная организация».

Рассмотрим в таблице кратко, о чем говорит статья 8 Закона.

Номер

пункта

Пояснение

2. Также они имеют гражданские права и могут реализовывать эмиссии таких ценных бумаг, как облигации, имеющие ипотечное покрытие.

3. Агенту нужно обязательно иметь Устав и зарегистрироваться в качестве акционерного общества.

4. Учредительная документация должна содержать четкие данные о количестве эмиссируемых облигаций, которыми может оперировать агент.

Читать еще:  Выбор банка и подходящей ипотечной программы

5. Ликвидация агента происходит после того, как все его обязательства по облигациям, обеспеченных активами, будут выполнены.

2. Как единоличный исполнитель, агент передает свои полномочия коммерческому ведомству.

3. Бухучетная процедура по деятельности агента проводится разными специальными службами.

В отличие от иностранной стройной структуры Special Purpose Vehicle (SPV), ипотечному агенту приходится «испытывать» трудности правовой системы РФ. Например, специалистами утверждается, что такие структуры имею недостаточно ограниченную правовую способность. Из-за этого в правовые риски ипотечного агента входит сомнение насчет гарантий, которые он готов предоставлять инвесторам. Чаще всего они заключаются в необоснованной или непредвиденной для клиента агентства ликвидации или реорганизации.

Для примера представляем основные риски корпоративного характера:

  • организационно-правовые;
  • ликвидационные;
  • реорганизационные.

В первом случае не всегда ясно, является ли узкоспециализированным образованием акционерное общество, или нет. В Законе расплывчато указывается возможность ликвидировать организацию добровольно – указаны условия, но нет чёткого порядка ликвидации. Даже указано, что Финансовая служба по финансовым рынкам России (ФСФР) в судебном порядке вполне может добиться закрытия агентства, если оно не выполняло своих обязательств. Открытый законом путь к реорганизации данного ипотечного агента дает больше искушений для злоупотреблений не в пользу инвесторов.

Принцип работы

Воспользоваться услугами ипотечных агентов по займам, обеспеченным ипотекой и или закладных, могут любые лица. Принципами работы такой структуры можно обозначить:

  1. Создавать акционерное агентское общество могут как физические, так и юридические лица, внося финансирование в виде ресурсов.
  2. Если правовым положениям это не противоречит, то можно создавать агентство и при помощи любого ценного имущества.
  3. Созданная организация предъявляет требования по ипотеке.
  4. Путем коллективного решения осуществляется подбор специальных фирм, которые будут способны вести бухучет по деятельности агента.
  5. По Уставу регламентировано, чтобы агент получал свои кредитные средства на основании договоров купли-продажи.
  6. Величина цены облигаций не должна превышать сумму выплат всего кредита по ипотеке.

Вырученные агентом от продажи облигаций деньги идут на:

  • приобретение кредитных требований;
  • оплату услуги таким учреждениям, как федеральный орган исполнительной власти, или иной исполнительный орган.

Правопреемством может быть традиционная сделка, а также допустима купля-продажа ценных бумаг.

Требования к деятельности

Рассмотрим некоторые возможные вопросы, которые могут возникнуть относительно прав ипотечного агента.

Агенты имеют право на:

  1. Предоставление ипотечного заёма.
  2. Требование возврата денежных средств по одолженным ипотечным суммам, обеспеченных залоговым обязательством – приобретаемой недвижимостью.
  3. Выдача заемщикам закладных бумаг, где объектом залога служит ипотечная недвижимость.
  4. Сопровождение эмиссионных процедур по выпуску облигаций, имеющих функцию ипотечного покрытия сумм.

И это не последний спектр возможностей, которые есть у ипотечного агента. Такой эксперт является посредником между банковским учреждением и клиентом, взявшим недвижимость в кредит. Он может быть основной фигурой по ипотечной закладной, выступать в качестве представителя банка-оригинатора (первоначальным владельцем активов).

Не имеют права ипотечные агенты:

  1. Иметь собственный штат сотрудников.
  2. Заключать договора с гражданами на платной основе, если их условия не соответствуют видам ведения бизнеса, предусмотренными в законе №152-ФЗ.
  3. Ликвидировать собственную агентскую организацию, когда еще облигации не погашены и находятся в обращении.
  4. Самостоятельно, без уведомления банка, выкупать акции по ипотечным обязательствам, выдавать займы или менять количество облигаций с покрытием по ипотеке.
  5. Менять в своём Уставе вид деятельности или вносить в него иные изменения.

Те функции, что выполняют ипотечные агенты, следует правильно понимать. Благодаря помощи этих специалистов, клиент сможет:

  • правильно выбрать программу;
  • оформить сделку с финансовым учреждением;
  • выправить все недочеты, чтобы соответствовать критериям заемщика, требованиям финансового института по кредитам.

Услуги предоставляются не только в форме акционерного общества, зависимого от финансового учреждения. Но также и единолично, если агент осуществляет частную практику легально (имеет диплом, лицензию).

Кто не может выдавать ипотечные ценные бумаги

После последних внесенных поправок в Закон гражданским или юридическим лицам стало намного проще понимать, кто такие ипотечные агенты и зачем они нужны. Но не все могут ими стать или выполнять их функции. Статья 6 Закона гласит о том, в каких случаях выдавать ценные бумаги запрещается. Получается, что это делать не могут:

  1. Лица, не имеющие право вести ипотечную деятельность.
  2. Не связанные с осуществлением ипотечной деятельности лица, стремящиеся привлекать денежные средства по ценным бумагам.
  3. Профессионалы, использующие в обиходе словесные ссылки на сертификаты, дающие право участвовать в операциях по ипотеке.
  4. Лица, активно использующие неправильное сочетание слов – такое как, к примеру, «агент ипотечный».
  5. Стороны сделок, заключающие договоры купли-продажи на возмездной основе именно с физическими лицами.

Подавляющее большинство граждан России еще мало себе представляет функции ипотечного агента. Возможно, это одна из причин, почему к таким специалистам обращаются реже, чем хотелось бы. Однако для обладателей ценных бумаг, обеспеченных ипотечным соглашением, крайне важно заручиться поддержкой квалифицированного эксперта. Аналоги службы иностранной модели секьюритизации «SPV», ипотечные агенты отлично знают все ипотечные программы, мелкие детали сделок, сведения о требованиях к заемщикам или пакету документов. Все услуги такого агента оплачиваются в зависимости от тех сложностей, которые могли бы возникнуть при оформлении ипотеки.

Ждем ваши вопросы в комментариях.

Всегда на связи наш юрист, который подскажет интересные решения по инвестированию и поможет в решение различных юридических споров.

Читать еще:  В каком банке лучше взять ипотеку по самой низкой ставке

Запишитесь на бесплатную консультацию.

Просьба сейчас оценить пост и поставить лайк.

ООО Дом.РФ – ипотечный агент

Ключевыми задачами ООО Дом.РФ – ипотечный агент являются:

  • поддержка ипотечных госпрограмм и распространение их среди населения;
  • профилактика рисков в сегменте ипотечного кредитования;
  • помощь в оформлении ипотечного займа проблемным клиентам;
  • консультирование населения по вопросам приобретения недвижимости с использованием кредитных средств.

Условия ипотечных программ

На сегодня действует восемь ипотечных программ кредитования. Рассмотрим их подробнее.

  1. На готовое жилье. Вторичная недвижимость приобретается в ипотеку. Сумма займа составляет от 500 000 рублей до 20 млн рублей (для регионов – до 10 млн рублей). Срок кредита – до 30 лет. Первоначальный взнос – от 20% стоимости недвижимости. Процентная ставка – от 9%. Если первоначальный взнос составляет более 50%, то ставка снижается до 8,75% годовых. Клиент может применить средства материнского капитала для оплаты кредита. Также можно оформить ипотеку, используя минимум документов, но в таком случае размер ставки повысится до 9,5% годовых.
  2. Новостройка. Программа предполагает покупку квартиры или апартаментов в строящемся доме. Условия приобретения новостройки и вторичного жилья аналогичны. Заемщик может получить льготную процентную ставку 8,5%, если у него многодетная семья, или если приобретаемое жилье находится в Дальневосточном регионе. Также действует упрощенное оформление ипотечного займа по минимуму документов со ставкой 9,25%.
  3. Рефинансирование ипотеки дает клиенту возможность перекредитоваться с более выгодной ставкой при следующих условиях:
    1. размер остатка задолженности от 500 тысяч рублей до 20 млн рублей;
    2. срок предоставления кредита – до 30 лет;
    3. ставка от 8,75 %.

    В рамках рефинансирования ипотеки заемщик может воспользоваться дополнительной опцией «Переменная ставка», величина которой на сегодняшний день составляет 9,67.

  4. Под залог имущества. Программа позволяет клиенту приобрести квартиру в ипотеку под залог той жилплощади, которая уже есть у него. По данной программе не требуется вносить первоначальный взнос. Поскольку кредит целевой, требуется подтверждение расходов. Размер заемных средств составляет от 500 тыс. рублей до 20 млн рублей, срок действия кредита – до 30 лет. Если сумма займа составляет 51-60% от стоимости закладываемой недвижимости, то процентная ставка равна 9,5% годовых. Если же кредит не превышает 50 % от стоимости залогового имущества, то ставка составит 9,25%.
  5. Военная ипотека. Лица, участвующие в НИС, могут оформить ипотеку при соблюдении следующих условий: кредит выдается под 9% годовых на период от трех лет. Первоначальный взнос, составляющий от 20% стоимости жилья, можно оплатить средствами, накопленными на индивидуальном счете военнослужащего или его личными сбережениями. Максимально возможный срок кредитования ограничен возрастным пределом пребывания на военной службе, а сумма кредита ограничена 2 486 353 рублей.
  6. Семейная ипотека. Семьи, в которых второй или последующий ребенок появился с 01.01.2018 по 31.12.2022, могут получить ипотечный кредит или рефинансировать ранее оформленный займ. Размер семейной ипотеки составляет от 500 тысяч рублей до 8 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, МО и Ленинградской области. Максимальная сумма для прочих регионов – 3 млн рублей. Первоначальный взнос – от 20%, срок погашения –до 30 лет. В случае рождения второго ребенка льготная ставка будет действовать три года, если появился третий или последующий ребенок – восемь лет.

  7. Социальная ипотека в Москве и Московской области. Соц. ипотеку от ООО Дом.РФ – ипотечный агент могут получить лица определенных профессий, проживающие в Москве и области и планирующие приобрести там недвижимость. Право на льготную ипотеку имеют врачи, педагоги, ученые. Если клиент приобретает квартиру в новостройке, процентная ставка равна 8,75% годовых, ставка на покупку вторичного жилья равна 9%. Максимальный период кредитования – 10 лет. Первый взнос составляет не более 50% (оплачивается Правительством МО). Кроме того, государство оплачивает основной долг по кредиту. Заемщик должен платить только проценты, начисленные по кредиту.
  8. Социальная программа в регионах. В ряде субъектов РФ реализуются льготные кредиты на приобретение жилья со ставкой от 5, 75% годовых. Право на такие условия кредитования имеют бюджетники, инвалиды, молодые или многодетные семьи.

Плюсы и минусы

ООО Дом.РФ – ипотечный агент обладает следующими плюсами:

  • низкая процентная ставка;
  • охват различных слоев населения;
  • большой выбор ипотечных программ;
  • сотрудничество с проверенными банками;
  • увеличенный до 30 лет период кредитования;
  • возможность получения льготных выплат от государства;

К отрицательным моментам относятся достаточно долгое рассмотрение заявок, жесткие требования к заемщикам и покупаемой недвижимости, социальные проекты, направленные на узкую группу лиц (льготные категории граждан).

ООО Дом.РФ ипотека: отзывы

Клиенты, которым уже довелось пользоваться услугами ООО Дом.РФ – ипотечный агент, делятся на две группы: первые довольны величиной процентной ставки и внимательными менеджерами, вторые, напротив, отмечают затянутое рассмотрение документов, плохо отлаженную работу сотрудников, путаницу с документами.

Как правило, недовольны заемщики, невнимательно изучавшие кредитный договор, и не ознакомившиеся со всеми нюансами ипотечного кредитования.

Заключение

ООО Дом.РФ – ипотечный агент позволяет оформить сделку с выгодой для всех участников. Банки-партнеры могут увеличить прибыль за счет новых ипотечных программ, заемщики получают возможность приобрести собственное жилье под доступный процент, а федеральное агентство развивает сеть представительств в регионах без затрат на открытие физических офисов.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector