0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ипотека и несовершеннолетние дети несовершеннолетний ребенок

Ипотека и несовершеннолетние дети

Ипотечная сделка, в которой участвует ребёнок, имеет свои особенности. Ипотека и несовершеннолетние дети – как соотносятся эти понятия? Какие сложности могут возникнуть при этом, на что следует обратить внимание? На какие льготы могут рассчитывать заёмщики с детьми?

Трудности, которые могут вас ожидать.

Основная часть проблем возникает у семей, желающих продать квартиру, в которой есть доля несовершеннолетнего ребёнка (он входит в число собственников, а не просто прописан), взять ипотечный кредит и купить жильё большей площади. В этом случае ипотечная сделка значительно усложняется: согласно действующему законодательству, для её осуществления необходимо разрешение органов опеки. При этом условия проживания ребёнка не должны ухудшаться, т.е. ему должна быть выделена аналогичная доля в новой квартире. Имеет значение также качество приобретаемого жилья, а также район, в котором оно расположено. Органы опеки могут не дать разрешение на сделку, при которой продаётся квартира улучшенной планировки в центре города, а покупается «хрущёвка» на окраине, пусть и большей площади (формально условия проживания ребёнка ухудшаются). Впрочем, каждый случай индивидуален, и если родителям удастся убедить опеку, что эта сделка заключается в интересах ребёнка, они могут пойти навстречу и дать согласие.

Возможные варианты решения проблемы.

Органы опеки очень редко дают разрешение, позволяющее выделить долю детям после погашения ипотечного кредита. Обычно опека выдаёт разрешение, обязывающее выделить долю ребёнку сразу, в момент заключения договора купли-продажи квартиры. И тогда у родителей могут возникнуть проблемы уже с банком. Банки сильно рискуют, если выдают кредит под залог квартиры, в числе собственников которой есть несовершеннолетний. Если заёмщик окажется не в состоянии выплатить ипотеку, банку будет очень проблематично продать залоговое жильё, в котором ребёнок имеет долю. Выходов из данной ситуации несколько:

  • Во-первых, можно всё-таки найти банк, который согласится выдать ипотеку на данных условиях. Следует обратиться в банки, работающие по стандартам АИЖК (главное, чтобы заёмщик соответствовал основным требованиям этих банков).
  • Во-вторых, можно предложить в качестве залога банку другую недвижимость (где нет доли несовершеннолетнего), если семья обладает таковой. Либо выделить ребёнку долю в квартире родственников (бабушки, дедушки). Вариантов много, необходимо выбрать тот, который подойдёт именно данной семье.

До обращения в органы опеки заёмщику необходимо получить предварительное решение банка о возможности получения ипотеки, найти покупателя на продаваемую квартиру и подыскать жильё, которое будет приобретаться. В органы опеки родители должны предоставить внушительный пакет документов по обеим квартирам, а также согласие банка на то, что собственником будет несовершеннолетний ребёнок.

Определённые сложности могут возникнуть на этапе оформления сделки. Процедура, предшествующая регистрации ипотеки, делится на 2 этапа:

  • заключение договора купли-продажи и выделение доли ребёнку;
  • подписание договора ипотеки о передаче квартиры в залог банку.

Получается, что продавец квартиры обязан сначала выделить долю несовершеннолетнему, и лишь после прохождения 2-го этапа получить деньги за квартиру. Непросто найти продавца, идущего на такой риск, поэтому данный вид ипотечных сделок считается одним из самых сложных. По возможности следует воспользоваться услугами профессионального риэлтора с опытом проведения подобных сделок. Залогом успеха является грамотно оформленный пакет документов: существует множество причин, по которым сделка купли-продажи квартиры с долей ребёнка может быть признана недействительной. Такой вариант развития событий не выгоден ни одной из сторон.

Существуют ли какие-либо льготы?

Очевидно, что ипотечная сделка с выделением доли ребёнку потребует от его родителей значительных усилий, затрат времени и финансов. Но у такой ипотеки есть и свои плюсы: ведущие банки предлагает льготные условия заёмщикам с детьми.

В наиболее выгодном положении оказываются семьи, которые не успели воспользоваться семейным капиталом. Так, одним из вариантов того, как использовать материнский капитал, является осуществление с его помощью первоначального взноса. Подобные программы кредитования предлагаю многие банки, например ВТБ24 и Сбербанк, а программа от АИЖК имеет очень демократичные процентные ставки (от 7,65% на первичном рынке, от 8,95% – на вторичном рынке). Семьям заёмщиков с одним ребёнком большинство банков, к сожалению, не предоставляет дополнительных льгот (процентные ставки для них предлагаются наравне с бездетными семьями).

Как следует из вышеизложенного, ипотека и несовершеннолетние дети вполне совместимы. Когда есть цель – обеспечить просторным и комфортным жильём собственных детей (настоящих и будущих), все трудности преодолимы.

Ипотека: дети-собственники

У каждого, кто собирается оформить ипотеку, кредитный менеджер спрашивает от наличии несовершеннолетних детей. Это связано с тем, что финансовые учреждения стараются не брать в залог недвижимость, доля в которой принадлежит детям. Покрыть сумму первичного взноса за счет продажи квартиры, частично принадлежащей ребенку, тоже вряд ли получится.

Читать еще:  Ипотека без справки о доходах

Как ребенок становится собственником

Не все дети являются собственниками, поскольку по закону имущество родителей не принадлежит их детям. Как и взрослое лицо, ребенок может получить право собственности на квартиру в результате ее приватизации (если фактически проживает или прописан в ней к этому моменту), покупки, дарения или наследования.

Если ребенок считается одним из собственников квартиры, приобретенной в ипотеку, его доля должна оплачиваться родителями и опекунами. В случае развода родителей-созаемщиков, кто будет оплачивать детскую долю долга решает суд.

Особенности оформления ипотеки с ребенком-собственник

Главной особенностью оформления залога на квартиру, частично принадлежащую ребенку, является конфликт интересов банка и органов опеки. Без разрешения муниципалов сделать квартиру предметом залога не выйдет. С точки зрения опекунского совета обременение недвижимости залогом является значимым ухудшением жилищных условий. Даже если ипотека предполагает существенное увеличение доли ребенка, органы опеки рассматривают риск, в любом случае присутствующий при кредитовании. Так, обстоятельства могут измениться, и если родители/поручители/созаемщики окажутся не в состоянии выплачивать проценты по ипотеке, банк получит право на продажу квартиры по балансовой стоимости. В таком случае несовершеннолетний ребенок может остаться без крова над головой.

Поскольку органы опеки дают свое согласие на оформление ипотеки с долей ребенка с огромной осмотрительностью, банки предпочитают не связываться с «детскими» квартирами. Ведь при невыполнении должником обязательств законно продать такую недвижимость банк попросту не сможет – закон строго защищает жилищные интересы несовершеннолетних. Не сможет банк даже выплатить ребенку возмещение за его долю квартиры, поэтому ликвидность такого жилья стремится к нулю.

Для получения разрешения от органов опеки заемщику потребуется собрать даже больше документов, чем для оформления кредитного договора. Когда пакет будет собран, его нужно будет подать на рассмотрение в соответствующий отдел районной администрации или органов местного самоуправления.

Нюансы и варианты

При внешне неблагоприятной ситуации и правового вакуума, сложившегося вокруг права собственности несовершеннолетних, существуют законные «лазейки», упрощающие получение ипотеки под залог квартиры, частично являющейся детской собственностью.

Так, можно выделить долю собственности ребенка после погашения ипотечного долга или заключения сделки купли-продажи. С точки зрения банка, первый вариант удобнее – поскольку дети не имеют перед ним обязательств и не могут отвечать по кредитному договору.

Если ипотека берется под строительство индивидуального жилья, вопрос можно решить на ранних этапах стройки, когда еще возможно выделение доли ребенка.

Оптимальным вариантом является поиск банка, готового принять в залог квартиру, долевым собственником которой является несовершеннолетний – например, ВТБ-24, Уралсиб, Ак Барс банк готовы пойти навстречу родителям. Правда, с одной оговоркой – существует ограничение по сумме кредита. Также кредитованием с таким залогом занимаются некоторые кредитно-финансовые учреждения, работающие по стандартам АИЖК.

Несколько упрощает получение ипотеки наличие материнского капитала – сертификат гарантирует банку первоначальный взнос и хотя бы частично обеспечивает его интересы.

Можно вообще отказаться от неудобного с правовой точки зрения предмета недвижимости. И предложить банку другое имущество – или средства, полученные по потребительскому кредиту (правда, ставка такого кредитования, как правило, превышает ипотечную в 1,5 раза).

Не исключены и более хитрые варианты – к примеру, ребенка можно временно прописать в квартире у родственников и знакомых. Также близкие родственники (чаще всего, бабушки и дедушки), могут взять на себя обязательство предоставить ребенку долю в собственной недвижимости.

Если предполагаемый предмет залога имеет достаточно высокую рыночную стоимость, можно приобрести небольшую квартиру для ребенка и сдать ее в аренду. Органы опеки дадут согласие на такую операцию лишь в том случае, если доля несовершеннолетнего при этом не уменьшится. Разницу между стоимостью жилья можно будет предложить банку в качестве первичного взноса.

Документы для органов опеки

Для получения разрешения на ипотеку с ребенком собственником квартиры необходимо предоставить органам опеки и попечительства:

заявления от продавцов и покупателей квартиры;

свидетельство о браке и рождении ребенка/детей;

документы, подтверждающие права собственности на приобретаемое жилье и недвижимость, отводимую по залог;

кадастровые паспорта и акты оценки недвижимости;

заявление о согласии ребенка на сделку, если ему уже есть 14 лет.

Особенности ипотеки с участием несовершеннолетних детей

Несовершеннолетний ребенок, владеющий долей ипотечной квартиры — не распространённое явление в России. Банки практически всегда отказывают в выдаче ипотеки, потому что при отсутствии платежей придется получить согласие опекунского совета на продажу доли несовершеннолетнего, а это невозможно сделать по законам РФ. Законы России строго защищают права несовершеннолетних детей от всевозможных афер. Если говорить о недвижимости, то этот момент контролируется Гражданским кодексом. Именно этот документ лежит в основе всех сделок купли-продажи недвижимости с участием детей.

Читать еще:  Ипотека при разводе что делать узнайте

Можно ли продать квартиру?

Наибольшую проблему в такой сделке создает то, что закон прописан общими фразами, а на органы опеки ложится огромная ответственность за ребёнка. Как к делу относятся органы опеки? Дело в том, что при продаже квартиры, собственником которой является несовершеннолетний гражданин РФ, необходимо получить соответствующее разрешение. В стране нет единой нормативной базы, регулирующий этот вопрос, поэтому органы опираются на внутренние стандарты, понять которые порой очень сложно.

Основная роль органов опеки в сделке — защитить права ребенка, осуществляя строгий контроль. При этом нужно различать ситуации, когда несовершеннолетний просто прописан в квартире, а когда имеет долю в ней. Первая ситуация не приносит проблем, потому что у органов опеки нет полномочий в этой сфере. Сделки с недвижимостью дети заключать могут, но их действия ограничиваются законом. Так, необходимо иметь письменное согласие законных представителей несовершеннолетнего.

Можно ли взять ипотеку с ребёнком?

Предположим, что молодая семья планирует улучшить свои жилищные условия. Наиболее частый способ — ипотека, где залогом будет выступать жилье семьи. Статистически, это наиболее частые вводные, которые имеют представители банка. Чтобы лучше понять процесс, необходимо представить ситуацию стратегически: ипотека является долгосрочным займом, значит, во время выплаты может произойти множество неприятных вещей, к примеру, развод или потеря работы.

Заемщики теряют возможность делать выплаты, а банку необходимо вернуть вложенные средства, то есть продать залог. Тут в дело вступает несовершеннолетний: вернуть деньги не представляется возможным, так как нельзя лишить его имущества. Отсюда появляется частое требование банков, чтобы в доле залога не было несовершеннолетних лиц. Таким образом, взять ипотеку, если частью залога является имущество ребенка, практически невозможно. Если же он имеет только прописку, то никаких проблем не возникнет.

Как оформить?

Существует несколько вариантов продажи квартиры или другого объекта недвижимости, одним из собственников которого является ребенок. Если не получается осуществить самостоятельно ни один вариант, то выходом может стать обращение в ипотечное агентство, которое помогает в получении ипотечного кредита. Но поскольку услуги агентства требует определенных финансовых затрат, рекомендуется сначала испробовать один из 4 вариантов решения проблемы.

Вариант №1

Чтобы беспроблемно продать квартиру в будущем, необходимо заранее подумать о выделении долей детям. Если приватизация квартиры еще не произошла, то самое очевидное решение — не давать ребенку долю в имуществе. Да, государство обязывает при приватизации давать долю детям, но этого можно легко избежать, например, выписать ребёнка из квартиры на время приватизации, прописав его, к примеру, у бабушки с дедушкой или у любых других родственников, а когда сделка пройдёт — прописать его обратно.

Вариант №2

Ситуация обостряется, если ребенок является собственником жилья, которое оформляется в ипотеку. Чтобы другие собственники смогли беспрепятственно осуществить сделку, потребуется купить несовершеннолетнему равнозначную (или большую) долю недвижимости. На помощь могут прийти ближайшие родственники (бабушки, дедушки, тети, дяди), которые согласятся участвовать в такой сделке. При этом заемщику необходимо проследить, чтобы ребенок стал собственником именно той квартиры, которая указана в решении органов опеки и попечительства. Если этого не сделать, может сложиться неприятная ситуация, выраженная в покупке незаявленной жилплощади. В этом случае сделку по продаже доли несовершеннолетнего можно очень легко оспорить в суде (основание — невыполнение условий органов опеки).

Вариант №3

Наиболее труднореализуемый план. Его суть состоит в том, чтобы произвести обмен квартиры на более дешёвый вариант. Предположим, что в собственности есть двухкомнатная квартира. Можно продать её, часть полученных денег потратить на покупку однокомнатной квартиры, которая уйдет в собственность ребенку. Другую часть суммы использовать в качестве первого ипотечного платежа. Этот вариант исключает сложности с органами опеки, но времени, нервов и денег расходуется немало.

Вариант №4

Наиболее простой способ — постараться найти банк, который согласится работать при таких обстоятельствах. Сделки с участием несовершеннолетних — дело рискованное, поэтому процент ипотеки может оказаться выше, чем у популярных банков, таких как «Сбербанк» или «ВТБ 24». Конкуренция на рынке растет, банкам не хватает клиентов, поэтому некоторые из них готовы работать даже с обремененными людьми. Поэтому найти такой банк можно в любом регионе страны.

Заключение

Взять ипотеку при участии несовершеннолетнего лица возможно, но ситуация требует знаний норм действующего законодательства, серьезной проблемой станет отсутствие опыта в подобных сделках. Поэтому рекомендуется обратиться за помощью к проверенным и опытным юристам или же договориться с каким-либо ипотечным агентством. Они помогут составить все необходимые документы, отправят их в нужные инстанции и в целом помогут во всех правовых аспектах.

Ипотека несовершеннолетний ребенок

Выбор категории

Как оформляется развод при наличии ипотеки и несовершеннолетнего ребёнка?

Добрый вечер,планирую развестись с супругом, у нас ипотека и ребёнок 6 лет. Как разрешить имущественные вопросы без продажи ипотечного жилья? Планирую жить там и дальше вместе с ребёнком .Устроил бы вариант, если бы он отказался от прав на имущество . Показать полностью

Читать еще:  В каком банке можно взять ипотеку

Возможно ли приобретение жилья с несовершеннолетними детьми и ипотекой?

Здравствуйте. Вопрос по недвижимости. Собираюсь купить квартиру, которая была приобретена с применением материнского капитала в 2013 году в новом доме. Собственники квартиры — муж, жена и двое их несовершеннолетних детей. Сейчас они живут в другой . Показать полностью

Есть вопрос к юристу?

Может ли опека не дать разрешение на покупку дома в ипотеку?

Добрый день! Наша семья брала в ипотеку 3х-комнатную квартиру по программе «Молодая семья» с помощью сертификата. При получении ипотеки мы с мужем подписали обязательство по выделу доли квартиры несовершеннолетнему ребенку при погашении ипотеки. . Показать полностью

Можно ли переоформить купленную в ипотеку квартиру на несовершеннолетнего ребенка?

Здравствуйте. Меня зовут Василина. Мы с супругом купили квартиру, часть оплаты -ипотечные средства, часть господдержка молодым учителям (лично мне). За квартиру проплатили пока только 1 год, ипотеку взяли на 15 лет. При покупке квартиры, не . Показать полностью

Покупка квартиры в ипотеку у семьи с несовершеннолетними детьми

Две одинаковые квартиры в долевой собственности: 1/4 у отца, 1/4 у матери, 1/4 у дочери 15лет, 1/4 у сына 11лет. Есть дочь 4лет, родившаяся после приватизации этого жилья. По какой схеме возможно купить у этой семьи одну квартиру в ипотеку?

Как использовать средства с банковского счета несовершеннолетнего ребенка для погашения ипотеки?

В 2012 году семьей с несовершеннолетним ребенком была приобретена квартира на вторичном рынке в ипотеку. В 2013 году этот несовершеннолетний ребенок участвовал в приватизации комнаты в общежитии. После приватизации комната была продана, половина . Показать полностью

Как выгоднее взять ипотеку, если в семье двое несовершеннолетних детей?

Доброго времени суток ,посоветуйте пожалуйста как выгоднее взять ипотеку . Проживаю в ЮГРЕ происан в алтайском крае,семья двое несовершенно летних детей , работаю официально , зарплата 45т.р.

Как подарить доли детям в ипотечной квартире?

Я в разводе со своим бывшем мужем. От брака у меня двое несовершеннолетних детей. Приобрела квартиру через ипотеку в Сбербанке (57 % своих денег первоначальный взнос, 43% кредит) Хочу подарить в этой квартире доли детям по 1/4 как это можно сделать?

Можно ли на несовершеннолетних детей оформить квартиру, купленную по ипотеке?

Здравствуйте. мы приобрели квартиру год назад по ипотечному кредиту. я замужем у меня двое детей 13л и 4г. кредит оформлен на меня, муж как созаемщик. квартира оформлена на меня, прописаны я и дети. могу я переоформить квартиру на . Показать полностью

Ипотека, несовершеннолетний ребенок

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, если бывшая жена (в разводе уже несколько лет), взяла ипотеку уже будучи в разводе, имеется общий несовершеннолетней ребенок, должен ли бывший муж выплачивать часть этой ипотеки? Или достаточно выплачивать . Показать полностью

Могут ли выписать несовершеннолетнего ребенка из ипотечной квартиры

может ли моя мама продать ипотечную квартиру?она собственник,я и мой ребенок 6лет прописаны.на данный момент проживаю с гражданским мужем в квартире его матери.прописаться к нему я не могу.как мне быть?

Как развестись при наличии ипотеки и двух несовершеннолетних детей?

здравствуйте. Я подаю на развод с мужем , у нас ипотека и двое общих несовершеннолетних детей + мой сын от первого брака . реально ли нам развестись? на что я могу рассчитывать после развода? может ли мой муж выселить меня из квартиры? другого . Показать полностью

Может ли банк выселить несовершеннолетнего собственника ипотечного жилья

Здравствуйте. У меня следующая ситуация, заемщик ипотеки умер,я являюсь поручителем, спустя пол года в наследство вступила наша дочь, (11 лет). В настоящий момент есть просрочка по платежам. И банк взыскивает задолженность. Может ли банк выселить . Показать полностью

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком и покупка квартиры в ипотеку

Здравствуйте!у меня такой вопрос!до 2004 года у нас была 4 комнатная квартира муниципальная ,жили 6 одна сес.Двое взрослых и четверо детей. Потом отец умер. Через год сестра прописала ребенка .потом мама решила приватизировать.мы все дети . Показать полностью

Можно ли квартиру, взятую в ипотеку оформить только на детей?

Здравствуйте! Скажите пожалуйста,я мама двоих детей,проживаем и прописаны в ведомственной квартире, хочу взять квартиру в ипотеку(основная часть которой погасится мат.капиталом) ,я могу только детей сделать собственниками этой квартиры или нет. . Показать полностью

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее,
чем искать решение!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector