2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ипотека против рассрочки от застройщика

Кредиты и рассрочки от застройщика: преимущества и недостатки

  • 1. Рассрочку оформить проще, чем ипотеку
  • 2. Сравниваем рассрочку и ипотеку
  • 3. Рассрочка не всегда бывает беспроцентной
  • 4. На что обратить внимание при оформлении рассрочки
  • 5. Просрочка при рассрочке

Сегодня банки охотно выдают ипотечные кредиты на покупку квартир в строящихся объектах, нередко — по специальной партнерской программе банка с застройщиком. Однако покупатель может напрямую договориться о покупке жилья в кредит с застройщиком. В чем отличие этих кредитных программ объясняет портал Credits.ru.

Рассрочку оформить проще, чем ипотеку

Многие строительные компании еще на этапе возведения жилья пытаются привлечь клиентов особыми условиями кредитования. Иногда такие варианты намного выгоднее ипотеки, потому что жилье приобретается в более сжатые сроки и по меньшей стоимости. Часто применяется даже не процентный кредит, а рассрочка платежа.

Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента компании TEKTA GROUP: «Такой инструмент как рассрочка используют почти все застройщики. В случае с ипотекой мы можем говорить только об аккредитованных в том или ином банке объектах»

Ясно, что рассрочка от застройщика предоставляется на отличных от ипотеки условиях, но размер первоначального взноса и там и там может в разных случаях может быть одинаковым и составлять 20-30% от суммы кредита. Срок рассрочки на покупку жилья обычно не превышает 10 лет.

Наш эксперт обращает внимание, что рассрочку, в отличии от ипотеки, получить намного проще: «При ипотеке тщательно проверяется платежеспособность заемщика, учитывая его социальное положение, текущие кредиты, расходы на содержание семьи, другие ежемесячные выплаты. А в случае рассрочки процедура оценки упрощена и документов нужно немного».

Немаловажно, что при рассрочке у каждого застройщика свой вариант договора и все условия надо обсуждать по пунктам, тогда как банковская форма договора достаточно четко регламентирована.

За границей рассрочка от застройщиков довольно популярна, во многих европейских странах люди покупают строящиеся квартиры в рассрочку на срок от 7 до 10 лет. К сожалению, в нашей стране застройщики работают с рассрочкой на год-два – обычно пока не завершится строительство дома.

Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента компании TEKTA GROUP: «Это небольшой срок по сравнению с ипотекой и объем выплат выше, чем по кредиту. То есть вариант с рассрочкой подходит для людей, готовых погасить всю стоимость квартиры за довольно короткое время».

Сравниваем рассрочку и ипотеку

Преимущества рассрочки перед ипотекой следующие:

  • Покупателю не нужно доказывать свою платежеспособность. Застройщики работают по минимальному пакету документов, не требуя поручительства;
  • При покупке квартиры в рассрочку не требуется дополнительный залог, поскольку приобретаемое жилье автоматически становится залогом;
  • Строительные компании-застройщики обычно более лояльны к своим клиентам, нежели банковские кредиторы. При рассрочке не важна кредитная история и не нужны дополнительные подтверждения платежеспособности клиента. Плюс ко всему застройщики обычно реже, чем банки, применяют штрафные санкции при задержках ежемесячных платежей по кредиту.
  • Короткий срок предоставления рассрочки;
  • У клиента отсутствует возможность оформить квартиру в личную собственность пока жилье недостроено или пока вся кредитная сумма не будет выплачена.

Рассрочка не всегда бывает беспроцентной

Компании-застройщики часто предлагают беспроцентную рассрочку на покупку жилья, особенно когда возникает необходимость распродать квартиры в строящемся поскорее. Получается, что беспроцентная рассрочка возможна только на короткий срок, когда до окончания строительства или полной сдачи объекта остается от 6 месяцев до года.

При более длительной рассрочке от застройщиков уже фигурируют процентные ставки — обычно они находятся в рамках от 5 до 18% годовых. Если срок кредита увеличивается, то растут и ставки по кредиту. Естественно, что при таком раскладе выгоднее поскорее расплатиться с застройщиком. Однако каждый покупатель решает сам, что ему больше подходит: обычный кредит банка или рассрочка от застройщика. Но ясно, что дешевле жилье обойдется при покупке у последнего из них. Даже при максимальных сроках рассрочки квартира обойдется дешевле, нежели ее покупка в ипотеку.

На что обратить внимание при оформлении рассрочки

При оформлении договора на покупку квартиры в рассрочку клиент подписывает пункты о невозможности отчуждения, продажи, сдачи в аренду или отягощения, перепланировки пока не будет выплачена полная стоимость кредита.

Стоит заметить, что не все застройщики кристально чисты перед покупателями. Иногда они прибегают к различного рода финансовым махинациям, чтобы увеличить стоимость квартиры. При таком сценарии заемщик однажды замечает, что за пару месяцев до окончания строительства дома стоимость квадратного метра вдруг вырастает на пару десятков процентов. При выяснении причин таких изменений заемщику говорят, что перерасчёт произведен из-за удорожания строительных материалов.

Чтобы не попасть в такую ловушку, нужно в договоре на рассрочку четко прописывать все выплаты. Как это сделать, подскажет опытный юрист. Лучше всего покупать жилье в рассрочку по зафиксированным процентным ставкам и общей стоимости строящегося жилья.

Просрочка при рассрочке

Санкции при возникновении просроченной задолженности по кредиту налагаются компаниями, так же как и банками.

При первичной задержке платежа застройщик может закрыть глаза на это, но при систематическом нарушении условий договора и сроков платежей, компания может начислить штраф за каждый просроченный день или месяц выплат. Если покупатель без предупреждения задерживает платежи по кредиту более трех месяцев, то компания вправе вообще расторгнуть договор с необязательным клиентом.

В заключение подведем итог. Услуга рассрочки от застройщиков ориентирована на покупателя, который способен выплатить серьезный первоначальный взнос. Ежемесячные выплаты будут большие, поэтому программа подойдет тем, у кого всегда стабильно высокие доходы. А ипотека рассчитана на покупателей с более скромными возможностями и небольшим первоначальным взносом в размере 15-30%. Но при этом переплата по ипотеке значительно превышает переплату при рассрочке.

Ипотека или рассрочка от застройщика: что сейчас выгоднее и при каких условиях?

Так что же сегодня лучше: ипотека или рассрочка?

Нужно сразу признать, что у двух способов приобретения жилья – через целевой банковский кредит, чаще называемый ипотечным, и через непосредственный контакт с застройщиком, беря у него отсрочку в оплате – есть три принципиальных отличия общего характера, которые всё и определяют.

Первое принципиальное – самое главное

Первым принципиальным отличием является то, что за ипотекой стоит вся государственная машина. Только в январе 2018-го президент Российской Федерации 11 раз высказывался по поводу ипотеки во время своих встреч по стране, сразу 30 банков в этом месяце огласили своё участие в льготной программе ипотеки «под 6%», Госдума на 7-ми своих заседаниях поднимала вопросы, касающиеся такого способа приобретения жилья.

Что называется, ну, что ещё нужно, чтобы склонить чашу весов в пользу именно ипотеки, когда стоишь за такой «стеной». Кстати, на фоне российского ипотечного бума как-то совсем незаметным оказывается такой же подъём и в Соединённых Штатах. Но это так, к слову, по поводу популярности ипотеки по всему миру, даже в Штатах, не далее как 15 лет назад скандально пострадавших всё из-за той же ипотеки.

Продолжаем линию «надёжности» предпринимаемых действий по покупке жилья. В случае возникновения проблем, учитывая огромную массу ипотечников по всей стране (а ипотечных кредитов в 2017-ом выдано больше 1 миллиона 100 тысяч на сумму более 2 триллионов рублей), если у вас возникли проблемы, то будет, у кого спросить совета, за кого спрятаться.

Такой защиты, безусловно, нет и в помине, когда имеешь дела напрямую с застройщиком. Здесь один на один и спрятаться будет не за кого, только за изворотливого адвоката. Значит, предстоит очень строгий выбор, со всеми вытекающими отсюда последствиями – умением анализировать и делать выводы.

Второе принципиальное

Следующим очень важным моментом является парадоксальная ситуация, связанная с рассрочкой. Это конечно, тоже кредит, но своеобразный и очень тяжёлый, с довольно большими выплатами. Настолько большими, что приходится сказать — рассрочка только для тех, у кого деньги, все эти 10 миллионов, по большому счёту есть, просто возникает желание слегка, на год-три, растянуть общую оплату.

Что касается ипотеки, то это настоящий кредит – это для тех, у кого в лучшем случае на момент заключения договора есть не более 10-15% от общей суммы стоимости квартиры.

Третье принципиальное

Ещё одним важным моментом является возможность выбора. Когда вы заключаете ипотечный договор, у вас есть возможность выбора рынка жилья – вы вольны выбрать новостройку, вольны выбрать жильё на вторичном рынке, даже собственный дом. Более того, в вашем распоряжении выбор из застройщиков — партнеров самого банка, что, как правило, очень существенно снижает процент по кредиту.

Обращаем внимание – застройщика «неизвестно какого» выбрали не вы, а «проверенного» и сам банк, уже одно это условие способно устранить все вопросы недоверия.

Контакт с застройщиков – это всегда новая квартира, без какого бы то ни было выбора. Вам, разве что, предложат рассмотреть «метры» и «солнечную» сторону с видом на салют, не более того.

Без цифр конечно не обойтись

А теперь всё-таки ближе к конкретным числовым аргументам, которые помогают сделать окончательный выбор.

  • Первоначальный взнос. Здесь ипотека даёт «100 очков» рассрочке. У ипотеки первоначальный взнос не составляет больше 20%, но нередко можно найти и предложения в 10%. У рассрочки не стоит рассчитывать меньше чем на 30%, и очень часто она составляет 50%. Разница практически в 5 раз.
  • Годовая ставка. Здесь ситуация прямо противоположная. Даже, несмотря на то, что проценты по ипотеке постоянно снижаются, не стоит рассчитывать, что они будут меньше 9,5%, да и то при некоторых дополнительных условиях банка. Застройщик установит ставку в 3% и уже это признаётся большим. Нередко, если до предела сократить срок выплаты, то ставка рассрочки вообще может оказаться нулевой.
  • Срок. И снова поднимемся по синусоиде вверх – ипотеку можно взять и на 30 лет, но будет слишком наивно рассчитывать, что застройщик будет иметь с вами дело больше 5 лет, а чаще его «хватает» только на 3 года.
Читать еще:  Выгодный процент по ипотеке в каком банке

Со сроком связано и ещё одно немаловажное обстоятельство. Банк накладывает ограничения на возраст заёмщика к моменту завершения срока кредита – в Сбербанке это – 65 лет, в Совкомбанке – 75. Другими словами, если вам уже 55, то в Сбере вы можете рассчитывать только на 10-летнюю ипотеку, что, возможно, с 10% годовых будет слишком тяжело.

  • Дополнительные условия.

И опять вниз. Банковская ипотека потребует,

  1. чтобы вы перевели свои накопления в банк;
  2. чтобы зарплатную карту тоже оформили здесь же;
  3. чтобы застраховали договор по условиям банка;
  4. чтобы предоставили залог в виде другой недвижимости на весь срок пока договор не вступит в официальную силу — пока не будут решены все вопросы, связанные непосредственно с приобретаемым жильём (это, например, требование Сбербанка);
  5. чтобы предоставили сведения о своей профессиональной деятельности, стаже работы и, безусловно, доходе.

Более того, вы должны иметь гражданство Российской Федерации, существуют даже ограничения по удалённости проживания от ближайшего офиса банка, с которым заключается договор.

И при всём при том, нет никакой гарантии, что ваша заявка на ипотечный кредит будет удовлетворена. По статистике 2017 года, только 2 из 3 заявок на ипотеку «проходят».

Дело совсем приобретёт гиблый характер, если претендент на ипотеку уже когда-то «наследил» и оказался в черных банковских списках. А бюро кредитных историй, только официально зарегистрированных Центробанком, в стране 17 штук. При плохой кредитной истории нечего и рассчитывать на ипотечный кредит.

Ничего такого не будет с рассрочкой. Более того, часто оформить её можно просто по паспорту. И никаких кредитных историй.

Отсюда и срок принятия положительного решения – в банке он может затянуться на пару недель, у застройщика – на пару дней.

Одно обстоятельство – важное на первый взгляд

Существует и ещё один аргумент, который часто приводится против ипотеки (нет, мы не за неё, мы за то, чтобы принимать обдуманные и хорошо взвешенные решения, с подробными расчётами в руках).

Аргумент следующий. Пока не выплатил ипотеку, квартира тебе не принадлежит в полном смысле этого слова. Нет, живи себе, выплачивай. Выплачиваешь строго в срок и в полном объёме, никто и слова не скажет. Задерживаешь, попадаешь в злостные неплательщики – банк может просто забрать у тебя квартиру и продать её другому.

В принципе, точно также поступит по договору и застройщик, просто здесь срок гораздо меньше, и договор составляется не типовой «на ипотеку», а индивидуальный с учётом мнения самого покупателя. Другое дело, что платить-то всё равно надо.

В этом смысле ипотека и рассрочка равны: платишь – нет проблем, не платишь – проблемы будут и очень большие.

Считаем, что убеждает больше всего

А теперь попробуем сделать расчёты, исходя из самых распространённых условий.

Вот ипотека:

  • Стоимость квартиры – 10 миллионов,
  • Первый взнос – 10%,
  • Проценты – 9,6%,
  • Срок – 20 лет.

Получается, что после первого взноса в 1 миллион, затем в течение 240 месяцев нужно будет выплачивать каждый месяц по 37500 рублей.

Теперь проценты. Месячный процент составит – 0,8%. Другими словами, в первый же месяц проценты составят 72 тысяч, а общая выплата – 109 тысяч 500 рублей.

Подсчёт на весь срок кредита показывает, что в итоге только по процентам придётся выплатить 8 млн 676 тыс рублей. Таким образом, квартира обойдётся почти в 2 раза дороже – в 18 млн 676 тысяч.

Теперь рассрочка:

  • Стоимость квартиры – те же 10 миллионов,
  • Первый взнос – 50% — дешевле, только по специальному договору с застройщиком,
  • Проценты – 2%,
  • Срок – 3 года, вряд ли удастся убедить на больший.

Здесь первый взнос – 5 миллионов, потому мы и говорим, что такой способ для тех, у кого «нет проблем с деньгами».

Но дальше – больше. Только ежемесячные платежи по рассрочке составят почти 139 тысяч рублей. А 2% годовых, или 0,167% месячных, приведут к тому, что в первый месяц нужно будет выплатить сразу 147 тысяч (эти 8000 руб. по процентам уже и кажутся «мелочью»).

Всего же за 36 месяцев проценты переплаты составят чуть больше 154 тысяч рублей, а квартира обойдётся в 10 млн 154 тысячи.

Это на 8,5 миллионов дешевле, чем по ипотеке!

Разница, прямо скажем, ошеломляющая.

И сразу хочется прийти к «предательскому» выводу – нечего делать в банках, только рассрочка!

Но вывод не совсем справедливый. Просто нужно всё очень тщательно считать и взвешивать свои возможности. В конце концов, готовиться к этой негоции под названием «покупка жилья» — это дело ответственное и «не для всех».

Кстати, возможно именно поэтому в недрах Госдумы идут разговоры об испытании и на нашей почве «французской ипотеки». Во Франции существует специальный вид целевого вклада – ипотечный. Клиент банка делает такой вклад и постепенно его увеличивает. Когда будет накоплена достаточная сумма для обеспечения ипотеки, он может приступать к «основной» операции.

А кто мешает точно таким же образом, чтобы не переплачивать почти вдвое, копить деньги на рассрочку, а потом всё и реализовать, и не к выходу на пенсию, а буквально к следующему Чемпионату мира по футболу.

Выводы

В любом случае, приходится признать, что покупка квартиры, когда у тебя нет полной суммы – очень ответственное решение, которое потребует точной оценки своих возможностей. Эта операция – для неисправимых оптимистов, которые в ладах и с математикой, и со своим характером.

Хотелось бы сказать, что лучше, безусловно – ипотека, когда о ней говорят «на каждом углу». Но, с другой стороны, эта переплата в 1,5-2 раза уж слишком обескураживает.

Вот и обращаешься к рассрочке, только где взять первый взнос, а потом гарантированные в месяц — 100-150 тысяч. Что ж, конечно, остаётся «идти по кругу» и обращаться в тот же банк за кредитом.

В общем, считать надо и точно прикидывать свои возможности.

Альтернатива ипотеке: когда стоит воспользоваться рассрочкой от застройщика

Маленький срок и большие платежи, зато обычно без процентов

Если на покупку квартиры нет полной суммы, люди в первую очередь рассматривают вариант с ипотекой. Однако помимо этого можно воспользоваться специальными программами от застройщиков по рассрочке. Редакция IRN.RU выяснила, какие условия предлагают девелоперы и кому могут подойти подобные программы.

Дополнительный инструмент

В отличие от ипотеки, которая является главным драйвером продаж, рассрочка от застройщика – скорее дополнительная опция, расширяющая возможности покупателей. «В отличие от ипотеки, при которой застройщик получает от кредитора покупателя полную сумму за квартиру, рассрочка для него гораздо менее выгодна, — считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». — Но это одна из дополнительных возможностей привлечь к своему объекту больше покупателей и тем самым увеличить уровень продаж. Соответственно, на фоне снижения реальных доходов населения, роста ставок по ипотеке и серьезной конкуренции застройщиков в борьбе за покупателя рассрочка ими активно используется. Во всяком случае, в большинстве проектов из числа тех, что мы реализуем, рассрочка есть».

В компании «Метриум» в последнее время отмечают снижение доли проектов, в которых доступна рассрочка. «По нашим подсчетам, в 24 из 85 (28%) новостроек массового сегмента рассрочка не предлагается вовсе, либо же не доступна на несколько корпусов. Для сравнения: годом ранее в 10 из 72 (14%) ЖК эконом- и комфорткласса рассрочки не было или же она была актуальна только частично, для ряда корпусов», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Тем не менее в проектах, где предлагается такая опция, рассрочками пользуются достаточно активно. «В зависимости от класса проекта и стадии строительной готовности доля рассрочки варьируется среди других механизмов оплаты от 8-10% в массовом сегменте до 15-20% в премиальном секторе недвижимости», — отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

С процентами и без

Главное отличие рассрочки от ипотечных программ – платить надо быстрее. Заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков разделяет программы рассрочек на два типа: краткосрочные (до 6 месяцев) и долгосрочные (до ввода объекта в эксплуатацию). По словам эксперта, на первую группу приходится треть всех сделок с рассрочкой, на вторую – две трети.

«У рассрочек есть несколько неизменных правил. Первое: высокий (в сравнении с ипотекой) первоначальный взнос, как правило, не менее 30%. Второе: небольшой срок, почти всегда от полугода до года. Третье: если соблюдены оба первые правила, то рассрочка обычно бесплатна, а если хоть одно не соблюдено, то выдаётся под 1-11% годовых», — рассказывает Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». Мария Литинецкая не совсем согласна с этим: по ее словам, рассрочку без процентов обычно дают только при первоначальном взносе более половины стоимости жилья, в остальных случаях, скорее всего, придется платить 10-12% годовых.

Стоит отметить, что такие программы в большей степени характерны для Москвы, где стоимость жилья высока. В области, особенно не совсем рядом с МКАД, бюджет покупки намного ниже. Поэтому застройщики чаще предлагают рассрочки на короткое время (до полугода), зато без процентов. Например, в ЖК «Лукино-Варино» в Щелковском районе при первоначальном взносе от 50% рассрочка предоставляется на 3-6 месяцев, в зависимости от общей стоимости квартиры (чем дороже, тем дольше). Однако застройщик уточняет, что готов индивидуально договориться о большем сроке. В проекте «Изумрудные холмы» в Красногорске также готовы давать беспроцентную рассрочку. Правда, иногда даже при коротких сроках подмосковные застройщики берут небольшой процент за рассрочку. Так, в ЖК «Томилино 2018» рассрочка предоставляет на 3 (при первоначальном взносе 50%) или 6 (при взносе 70%) месяцев по ставке 1% в месяц на остаток по задолженности.

Читать еще:  Возможно ли получить ипотеку если испорчена кредитная историяв закладки 1

Если на рынке ипотеки за последний год произошли заметные перемены, то в рассрочках все стабильно. «За прошедший год средние ставки и максимальные сроки рассрочки не поменялись. Что интересно, несмотря на изменение ставок по ипотеке, максимальный уровень ставок по рассрочке в феврале 2019 и феврале 2018 года составил 18%. С помощью таких невыгодных условий девелоперы стимулируют клиентов брать ипотеку, чтобы получать средства единовременно, а не на протяжении нескольких месяцев», — полагает Мария Литинецкая. При этом приобретение в рассрочку практически всегда исключает предоставление скидок, которые действуют при единовременной полной оплате или покупке в ипотеку, обращает внимание Ирина Доброхотова.

Обычно программы рассрочек предполагают ежемесячное погашение, как и в случае с обычным кредитом. Однако в некоторых проектах застройщики предлагают аналог – отсрочку платежа. Например, в ЖК «АквилонPark» при взносе в половину стоимости квартиры остаток разрешают оплатить одним платежом через 24 месяца. «Как правило, данное предложение актуально для покупателей, которые хотят зафиксировать стоимость жилья, но при этом пока не имеют необходимой для оплаты суммы (например, старая квартира пока не продана), — говорит Мария Литинецкая. — В таком случае застройщики предоставляют кратковременную отсрочку для внесения платежа по договору».

Кроме того, отдельные застройщики предлагают единовременное погашение рассрочки после окончания строительства. Например, «Лидер инвест» в ЖК «Счастье в Вешняках» при первоначальном взносе не менее 50% разрешают погасить оставшуюся сумму после ввода дома в эксплуатацию (дедлайном считается последний день квартала, указанного в действующей проектной декларации). Такая рассрочка предлагается под 10% годовых. Схожая программа рассрочки предлагается в проекте «Городские резиденции Spires»: при первоначальном взносе от 50% остаток выплачивается единоразово до 20 июня 2021 под 12% годовых.

Примеры программ

В департаменте продаж «БЕСТ-Новострой» отмечают, что рассрочка довольно востребована в таких жилых комплексах, как «Город на реке Тушино 2018», Fili City, Headliner. Например, в ЖК Fili City беспроцентная рассрочка привлекательна благодаря довольно длительному сроку – до декабря 2020 года, при первоначальном взносе от 30%. В ЖК Headliner квартиры в рассрочку предлагаются и в первой, и во второй очереди, но условия предоставления рассрочки зависят от выбранного лота. «В первой очереди при первоначальном взносе от 25 до 70% рассрочка без процентов предоставляется на год. Во второй очереди рассрочка пока предлагается при взносе 60-75% и до конца текущего года», — рассказывает Ирина Доброхотова.

В ЖК «Город на реке Тушино 2018» действует рассрочка с начислением процентов, при этом ставка зависит от размера первоначального взноса и срока выплат. При взносе от 30 до 70% ставка составляет 10-6% годовых, а полностью выплатить всю сумму нужно будет через 12-18 месяцев. При этом покупатель может вносить платежи как ежемесячно, так и поквартально. Впрочем, беспроцентная рассрочка здесь тоже есть – но всего на три месяца и при взносе в размере 50% от стоимости договора.

Беспроцентной рассрочкой также могут воспользоваться покупатели квартир в ЖК «Румянцево-парк» в Новой Москве – на полгода при взносе 50%. Там же предлагается беспроцентная рассрочка на машино-места со сроком погашения до 30 июня 2020 года. В ЖК «Первый клубный дом в Люберцах» при взносе в размере половины стоимости квартиры рассрочку можно оформить до конца строительства. В ЖК FoRest беспроцентная рассрочка предоставляется сроком на год при взносе от 70%, а при взносе в 50% – на 9 месяцев.

Интересные варианты рассрочек разработаны в ЖК Aquatoria и «Метрополия». В первом клиент может пролонгировать рассрочку, а также воспользоваться скидкой — при взносе от 70% размер скидки составит 2%, остаток выплачивается за 12 месяцев без процентов. При желании действие рассрочки можно продлить еще на 12 месяцев – уже под 13% годовых. Похожие условия при взносе от 50 до 69% – скидка составит 1%. При взносе от 35 до 49% от стоимости квартиры скидки не предлагаются, однако остаток можно выплачивать в течение 2 лет под 13% годовых. Все платежи ежеквартальные. В ЖК «Метрополия» также три варианта программ. При взносе 50% остаток выплачивается в течение полугода равными платежами ежемесячно или ежеквартально. При взносе 70% от стоимости остаток можно выплатить через 9 месяцев – но единовременно одним платежом. При взносе 30% рассрочка предлагается на 1,5 года под 12% годовых, платежи ежемесячные, равными частями.

«Также в некоторых случаях есть возможность договориться с застройщиком об индивидуальных условиях рассрочки, но такие схемы более присущи высокому ценовому сегменту», — отмечает Ирина Доброхотова. Например, в поселке Park Avenue прямо на сайте анонсируется рассрочка от застройщика на индивидуальных условиях. Иногда на индивидуальные условия рассрочки могут согласиться и застройщики в не слишком дорогих сегментах. «Например, на трёх объектах (ЖК «Парк Легенд», «Лефорт» и «Сказка») рассрочки на 1-12 месяцев возможны по индивидуальному согласованию. Клиент встречается с представителем застройщика напрямую и, если найдёт убедительные аргументы, что сможет погасить необходимую сумму в оговоренный срок, получает рассрочку», — рассказывает Татьяна Подкидышева.

Для богатых

По мнению Наталии Кузнецовой, тем, кто заинтересован в небольшой сумме выплат, больше подходит ипотека: «Рассрочка интересна, прежде всего, высокооплачиваемым слоям населения или предпринимателям, которые могут изымать часть средств из оборота, не входя в долгосрочные обязательства».

При этом категория покупателей, которым интересна покупка в рассрочку, по словам Ирины Доброхотовой, остается более или менее постоянной. «Рассрочка, например, пользуется популярностью у покупателей новостроек по программе trade-in – почти половина таких сделок проходит с использованием рассрочки. Также рассрочка востребована у покупателей, которые по какой-то причине не могут взять ипотеку, но при этом имеют достаточно высокие доходы (например, индивидуальные предприниматели). Кроме того, рассрочка нередко используется при покупке машино-места и коммерческих помещений, на которые может быть сложно взять кредит», — отмечает эксперт.

Кроме того, рассрочка востребована у покупателей, которым не хватает на покупку жилья буквально нескольких сотен тысяч рублей. «В таком случае часто выгоднее взять рассрочку, чем занимать оформлением ипотеки, — говорит Мария Литинецкая. — Кроме того, рассрочка всегда останется актуальной для тех клиентов, которые не могут подтвердить для банка уровень доходов, или же дольщиков с плохой кредитной историей».

Эскроу помешает?

Эксперты считают, что из-за достаточно жестких условий по срокам выплат и суммам ежемесячных платежей программы длительной рассрочки вряд ли получат распространение даже при дальнейшем росте ставок по ипотеке. Куда большее влияние на будущее программ рассрочек может оказать переход на проектное финансирование и эскроу-счета.

«Девелоперам ограничат доступ к средствам дольщиков, то есть застройщикам нет никакого смысла предлагать рассрочку – эти средства они все равно не увидят до ввода объекта в эксплуатацию. Поэтому в результате предстоящих нововведений рассрочка вовсе может быть упразднена. Ее полностью заменит ипотека», — считает Мария Литинецкая.

Наталия Кузнецова полагает, что новая модель финансирования проектов не препятствует рассрочке: «Деньги дольщиков блокируются на эскроу-счетах, и застройщик так или иначе получит их только после выполнения своих обязательств по достройке дома. Не имеет значения, сразу со 100% оплатой или постепенно, так как в новых условиях строительство будет осуществляться под банковский кредит». Другой вопрос, как банк отнесется к тому, что на счет эскроу от покупателя пришла только часть средств за квартиру.

Если застройщикам удастся разработать систему, при которой получится сохранить программы рассрочек, они им могут быть даже выгодны в новых условиях. По мнению Валерия Кочеткова, переход на эскроу-счета, скорее всего, простимулирует застройщиков придумывать новые программы рассрочек, чтобы привлечь как можно больше клиентов и, соответственно, снизить ставку по проектному финансированию. Ирина Доброхотова согласна, что даже 5-10% покупок в рассрочку от общего объема сделок – это прекрасная возможность для определенной покупательской аудитории стать обладателями собственной квартиры, а значит, и в будущем застройщики постараются сохранить этот инструмент. Но пока трудно сказать, как можно будет вписать в новую схему продаж новостроек вариант покупки в рассрочку.

Ипотека или рассрочка на новостройки — что лучше?

Привычная и уже понятная ля клиентов ипотека имеет альтернативу – рассрочку, когда покупатель вносит определенную часть денег сразу, а остаток – в течение строительства или после сдачи объекта в эксплуатацию. Что выгоднее, ипотека или рассрочка и какая между ними разница? Что лучше выбрать и какие могут быть подводные камни?

Порой платеж разбивается на две части: аванс (не менее 50 % от всей суммы) в самом начале и окончательный платеж в конце. Это удобно для тех, кто не хочет рисковать всеми накоплениями, вкладывая их в новостройку, т.к. боится, что строительство может «заморозиться». Или же если у вас есть энная сумма денег, своя квартира, которую вы в дальнейшем планируете продать, чтобы выплатить рассрочку. Как только дом сдается в эксплуатацию, вы реализуете недвижимость и отдаете остаток. При этом нет необходимости делать промежуточные платежи.

Также данный вариант интересен инвесторам. Вложив в начале строительства в квартиру половину её стоимости, после окончания строительства реализуем её по среднерыночной стоимости готовой квартиры. Выплачиваем застройщику оставшуюся половину стоимости (по стартовой цене покупки). А разницу (прибыль) оставляем себе. Это грубые расчёты, ведь вам придется заплатить налоги, рассчитать риски, угадать, когда купить, а когда продать объект.

Очень многих пугает рассрочка, ведь какой смысл застройщику брать всего 50 % и ждать остаток год? Ведь покупатель может не успеть выплатить всю сумму до указанной даты, плюс, следует учитывать такое понятие, как инфляция. Дело в том, что в цену входят не только все расходы на стройку и монтажные работы, но и закладывается процент на тот случай, если стоимость материалов и услуг рабочих вырастет. Резко подорожать себестоимость квадратного метра не может, а инфляция попросту не успевает «съедать» прибыль.

Читать еще:  Втб 24 ипотека ипотечные программы и подводные камни оформления

Покупая квартиру в рассрочку, вы в любом случае платите больше, чем если бы сразу внесли всю сумму. К примеру, объект стоит 3 миллиона рублей. В зависимости от компании, вы платите не менее 3-х процентов – 90 тысяч свыше. Редко какой девелопер согласен предоставить беспроцентный кредит.

Кстати, если недвижимость куплена в ипотеку, она изначально уже ваша. Но банк потребует с вас целый пакет документов, чтобы удостовериться в вашей платежеспособности. Девелопер не столь требовательный к потенциальному покупателю, ведь пока вся сумма не будет выплачена, оформить право собственности вы не сможете.

Девелопер, предоставляющий рассрочку, страхует себя со всех сторон. Поэтому, если вы уверены в себе и своих силах, рассмотрите такой вариант сотрудничества. Из минусов для вас – ежемесячный платеж на порядок выше, чем по ипотеке, за счет более коротких сроков погашения. Но не стоит вестись на слишком заманчивый вариант, ведь здесь может быть подвох.

  • Сроки. Итак, средний срок кредита в первом случае – до 15-30 лет, в зависимости от банка, во втором – максимум 5 лет (бывают и исключения, когда компания предоставляет рассрочку на более длительный срок). Зачастую процентная ставка после того, как объект сдается в эксплуатацию, снижается (этот момент обязательно стоит обсуждать с банком, в который вы обращаетесь).
  • Первый взнос. Соответственно, от 15% в банках и от 10% у девелоперов. Преимуществом ипотеки является то, что банки выдают кредиты, когда точно уверены в своевременном окончании стройки. Прежде чем дать согласие на выдачу денег, проводится проверка самого девелопера, документации, договоров и т.п. бумаг. Т.е. вы платите еще и за снижение рисков.
  • Ежемесячный платеж. Так как рассрочку вы платите в довольно короткие сроки, ежемесячный платеж будет в 3-4 раза выше, чем если вы оформите ипотеку.
  • Ставки. На самом деле банковская процентная ставка не на много выше. Но из-за более длительных сроков, соответственно, переплата выше. Не забывайте за скрытые комиссии, о которых в привлекательных рекламных предложениях зачастую умалчивают. Затраты на оформление и выплату рассрочки ниже. Зачастую девелоперы предлагают льготные условия потенциальным покупателям, если те внесут более 50 % первоначальный взнос.
  • Документация. Довольно важный плюс кредита от застройщика – отсутствие необходимости собирать ряд документов, страхования жизни и доходов. Таким образом, вы экономите силы, время и деньги. Сделка проводится только между двумя сторонами, без посредников. Требования к заемщику у банка жесткие, но это понятно, если учитывать, чем рискует кредитор, если вы перестанете платить деньги.

В общем, ипотека – отличный вариант для тех, кто может подтвердить свою платежеспособность, есть силы и возможность собрать необходимые бумаги, но у кого недостаточно денег для первого взноса или больших платежей. Рассрочка подходи вам, если вы обладаете суммой для первоначального платежа и действительно сможете погасить кредит за пару лет.

Как было сказано выше, пока вы не погасите долг, квартира будет считаться собственностью девелопера. Посчитайте, что вам будет выгоднее: ипотека или рассрочка, если вы берете деньги в долг на один и тот же срок при прочих равных. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Переплата за то, что вам не придется собирать пакет документов, может оказаться слишком большой. А в случае возникновения проблем с платежами, вы можете потерять квартиру. При этом разбираться, что произошло или делать реструктуризацию долга, застройщик не будет. Решать подобные проблемы придется только через суд. А закон в данном случае на стороне девелопера, если он честно исполняет свою часть договора.

Немаловажную роль играет условие начисления процентов по рассрочке. Если указан один процент на остаток, это не значит двенадцать процентов годовых. К сожалению, в данном случае все путаются.

Помимо всего вышесказанного, в случае банкротства вы теряете свое жилье. Вы не сможете претендовать на квартиру, так как не являетесь ее владельцем. Вам вернут деньги, которые вы заплатили по договору участия в долевом строительстве.

Второй случай – вы не можете подтвердить свои доходы. Чтобы сэкономить на налогах, многие фирмы и предприятия платят «серую» зарплату. Т.е. официально по бумагам человек получает 15 тысяч рублей, а на самом деле на руки ему выдается 75 тысяч. Доказать банку, что ваш доход выше, чем указанно в справке из бухгалтерии, невозможно. Застройщик на это не смотрит, ему важно, чтобы вы регулярно ему отдавали указанную в договоре сумму. Нет денег – нет квартиры.

У вас есть возможность каждый месяц платить по 50-300 тысяч рублей на протяжении нескольких лет? У вас есть недвижимость, которую вы планируете продать после окончания стройки, и первоначальный взнос? Или вы сразу можете заплатить 60-70% от стоимости квартиры? Рассрочка – то, что вам нужно.

Что будет, если вы нарушите график платежей? Чаще всего компании наказывают нерадивых покупателей пеней. Если же просрочка большая, вам предложат расторгнуть договор. В таком случае вы вернете почти все деньги, которые вы заплатили застройщику. Второй вариант – перепродажа объекта с согласия девелопера (вы переуступаете права и обязанности третьим лицам).

Если вы не уверены, что сможете отдать остаток денег, лучше оформить ипотеку. Но сначала нужно предупредить застройщика о своих планах, затем – подписать новый договор. Банки охотно выдают ипотечные займы таким клиентам, т.к. платежеспособность доказывается регулярными платежами и первоначальным взносом.

Дополнительно вам придется заплатить за страховку жизни и имущества. Иногда банки могут настаивать на страховании риска нарушения условий договора или потери платежеспособности. Ряд необязательных услуг по страхованию вам могут слишком активно навязывать, причем как мелкие, так и крупные компании. Менеджерам, занимающимся выдачей кредита, за то, чем больше он вам «продаст», нередко выдают неплохие премии. Вы имеете право отказаться от допуслуг, иначе, суммировав все, вы с удивлением обнаружите, что кредитная ставка выросла на один-два процента.

Подводные камни могут содержаться в пункте, именуемом «Ограничение прав заемщика». Чтобы защитить себя и заемщика, может быть запрещено продавать, сдавать или делать перепланировку без разрешения кредитора. Это делается для того, чтобы исключить возможность махинаций или порчи имущества. Однако если в договоре указано, что нельзя досрочно погасить кредит или банк может «играть» с процентными ставками в одностороннем порядке, знайте – вам навязывают кабальные условия. Порой банки действуют вразрез гражданскому законодательству, в таком случае можно будет обратиться в суд.

Несмотря на то, что многие уже обожглись на валютных кредитах, некоторые россияне продолжают их брать из-за низких процентных ставок. Но в нынешней ситуации, когда курс валют нестабилен, это не просто не выгодно, а очень опасно. Ведь ипотека берется на 5-15 лет. За три последних года курс доллара вырос в два раза. А некоторое время за доллар давали 80 и даже 90 рублей. Таким образом, ежемесячный платеж в валюте оставался тем же, а на деле в перерасчете на рубли приходилось тратить в 2-3 раза больше. Именно поэтому специалисты рекомендуют не испытывать судьбу и брать рублевые кредиты.

Также не имеет смысла соглашаться на «плавающие» ставки. Если сейчас вам предлагают взять ипотеку под 7% годовых, ставку могут повысить как через пять лет, так и через пару месяцев. В один прекрасный день вы придете вносить ежемесячный платеж и обнаружите, что теперь придется платить 12% годовых.

Прежде чем одобрить или отклонить заявку, в банке изучают ежемесячный доход на всех членов вашей семьи. Если у вас заработная плата высокая, но из всех работаете только вы, вам могут отказать. Высчитывается минимум, который необходим на содержание вашей семьи. Немаловажную роль имеет наличие/отсутствие собственного жилья.

Если вы живете в арендуемом жилье, ипотека будет не выгодна. Вам придется каждый месяц платить фиксированную сумму, плюс, аренда. Тем, кто живет в своей квартире или с родителями, специалисты рекомендуют вкладывать деньги в новостройку на этапе котлована. Стоимость квадратного метра в данном случае довольно низкая. Правда, тут есть свои риски, ведь стройку могут «заморозить», а компания – обанкротиться и т.д.

Выбирая объект для покупки, рассчитывайте свои силы и финансовые возможности. Прежде чем вы решитесь на ипотеку, подумайте, что будет, если возникнут проблемы с работой (болезнь, сокращение, снижение заработной платы, декрет). Может быть, лучше сначала сделать «подушку безопасности», чтобы иметь возможность три-четыре месяца платить кредит без опозданий.

Ипотека выгодна, если у вас нет возможности накопить необходимую сумму на покупку квартиры, когда инфляция «съедает» значительную часть дохода, а стоимость квадратных метров растет, как на дрожжах. Таким образом вы решаете проблему с недвижимостью. После завершения стройки и сдачи дома в эксплуатацию (занимает 2-3 года в среднем), вы живете своей квартире и платите за нее. А через 10-15 лет, в зависимости от срока, на который взяли кредит, вы становитесь полноценным владельцем. Если просто снимать жилье, прибыль получает только арендодатель, а вы остаетесь ни с чем.

Цены на квадратные метры растут, поэтому даже с учетом процентов по кредиту выгодно брать ипотеку. Еще один плюс, о котором не стоит забывать – налоговый вычет, который предоставляется и на проценты по кредиту. В любом случае, вы выигрываете.

Для многих кредит – это настоящее спасение. Но будьте готовы к тому, что все это время вам придется экономить, ограничивать себя в привычных удовольствиях. Если возникнут проблемы с работой, вы можете потерять квартиру. Ее выставят на аукцион, с прибыли вычтут все, что вы должны банку, а остаток вернут вам.

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector