0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Выгодно ли брать ипотеку с целью сдачи квартиры в аренду

Ипотеку платят квартиранты, а квартира-то моя! Реальная история жительницы Ленинградской области

Вложения в недвижимость не перестают быть популярным способом сохранения денежных средств. Как правило, жилье на первичном рынке с течением времени дорожает, а на вторичном – падает в цене. Мест под застройку остается все меньше, поэтому имеет смысл купить квартиру сегодня и прилично заработать на ее продаже через несколько лет либо получить доход от сдачи в аренду. Что делать, если у вас нет настолько крупной суммы, чтобы вложить ее в недвижимость? На этот случай есть ипотечный кредит, а ежемесячные платежи по нему можно компенсировать сдачей жилья в аренду. Именно так поступила собеседница журнала Reconomica Евгения. Сегодня она расскажет, выгодно ли покупать квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду или лучше не рисковать.

Хочешь жить — умей вертеться

Всем доброго времени суток. Меня зовут Евгения, проживаю в городе Выборге Ленинградской области, здесь же в 2016 приобрела квартиру для сдачи в аренду. На тот момент мне только стукнуло 27 лет. Пассивный доход приносит мне 180 000 рублей в год или 15 000 рублей в месяц.

Где взять деньги для покупки квартиры?

Я долгое время особо не задумывалась о пассивном доходе всерьез. Потом поняла, что страна у нас веселая и «хочешь жить — умей вертеться», и стала вникать в положительные стороны пассивного дохода. Но вникать-то хорошо, только надо какой-то капитал еще вложить, а у меня то ипотека, то машина, то в отпуск охота. В общем, вложить в пассивный доход было особо нечего!

Из мыслей было и открыть счет в банке, и вложиться в долю в бизнесе, и акции купить. Но как-то все это рискованно: по телевизору постоянно слышишь о том, что такой-то банк объявлен банкротом (кстати, тот банк, который я имела на хорошем счету, постигла та же участь, так что бог отвел), в бизнесе надо хоть чуток разбираться, а это вообще не про меня, а акции – это вообще темный лес (согласна только на Газпром, но до него копить и копить).

Самый оптимальный способ – это вложение в недвижимость. Желательно в крупном городе, причем как в жилую, так и в коммерческую. Но опять же то отпуск, то машину новую захотелось, то еще какие проекты.

К накоплениям мы подошли серьёзно

Все поменялось, когда мы с мужем приняли решение поменять нашу однушку на двушку. Я решила не торопиться, повыбирать как следует, денег побольше скопить, чтобы ипотеку брать не на 100 лет, а хотя бы на 10. Рассматривала разные варианты, но хотелось в новом доме, а их у нас не так уж и много. Дождалась пока заложили фундамент нового жилого комплекса, но деньги побоялась сразу нести — вдруг долгострой, контора неизвестная и прочие сомнения взяли верх. Решила, что подожду, чтоб наверняка.

В общем, пока рабочие строили дом, я с мужем копила денежки!

К накоплениям подошли серьёзно: старались побольше отложить, все обменивали на валюту, к тому же муж на тот момент работал в Финляндии и зарплату получал в евро, да и веры нашему рублю было все меньше и меньше.

Пока рабочие строили дом, я с мужем копила денежки.

И вот, в одно прекрасное январское утро включаю я новости и узнаю, что рубль опять упал, а еврики подросли да нехило. Я обрадовалась, пересчитала их еще раз, помножила в голове, и было решено менять все в срочном порядке на рубли. Не буду описывать долго, суть свелась к тому, что начинали мы копить при курсе евро около 45 рублей, а обменяли почти по 100.

Поразмыслив над свалившимся счастьем, я пришла к выводу, что надо быстренько продавать свою однушку и покупать желаемую двушку. И денег хватало, чтобы не брать ипотеку!

Кто не рискует — тот не пьет шампанское

Строители на тот момент уже активно занимались внутренней отделкой, в офисе нас заверили, что через 2 месяца будет заселение. Никаких сомнений у нас приобретаемая квартира не вызывала, рисков, как нам показалось, минимум. Предложили нам две двушки на выбор: одну попросторнее — 65 квадратов, вторую поменьше – 55 квадратов.

И тут понеслась: кто не рискует, тот не пьет шампанское, как говорится, и мы взяли 2 ипотеки на 2 двушки!

На свою, просторную и долгожданную, взяли ипотеку чуть меньше миллиона, при стоимости квартиры 4 миллиона, а на вторую, в соседнем подъезде, наоборот — хватило только чуть больше первоначального взноса, около 100 000 рублей, сама же квартира стоила 3 230 000 рублей. Так у нас неожиданно появился источник пассивного дохода — сдача квартиры в аренду.

Совет: Инвестор должен понимать, что риски в недвижимости действительно есть. Посмотрите это видео, к примеру.

Вложения в квартиру

Квартира сдавалась с чистовой отделкой, простенькой, но вполне подходящей для жилья: стандартные обои, линолеум, ламинат в комнатах, картонные двери, унитаз и ванна с раковиной. Тут встал вопрос о том, стоит ли делать крутой ремонт или обойтись ремонтом попроще? Закупать новую мебель подороже иди подешевле? Техника опять же?

Какой ремонт делать?

Решила, что дорогой ремонт делать бессмысленно: город у нас провинциальный и небольшой, за большие деньги мало кто готов снимать классную квартиру.

Тем более, сдавать дороже 30 000-35 000 рублей все равно бы не вышло, а вложить в очень хороший ремонт с качественной мебелью и техникой нужно не меньше миллиона. А ещё же ипотеку за эту квартиру надо платить. Собственно, этот вариант вообще долго окупаемый!

Квартира сдавалась с чистовой отделкой, простенькой, но вполне подходящей для жилья.

Следующий вариант — сделать простенький и аккуратный ремонт, купить стиральную машину, холодильник, кухню, простую икеевскую мебель, кафель в ванную и туалет – в целом, то, без чего жить тяжело. Но это тоже немаленькие вложения, а на тот момент у нас на плечах было 2 ипотеки и не ахти как много денег.

В общем, выбрали мы самый скромный вариант — сдавать подешевле, но и не вкладываться много, тем более спрос на такие квартиры всегда есть.

Вложения в цифрах

Получился вот такой список имущества, которое нам понадобилось приобрести или найти:

  • простая кухня с раковиной и рейлингами — 50 000 рублей;
  • фартук на кухню — 3 000 рублей;
  • стиральная машина (б/у из нашей однушки, ей кстати, всего 3 года было — нам на новоселье подарили новую);
  • варочная поверхность и духовка тоже б/у (история у них такая же, как у стиральной машины);
  • холодильник б/у куплен за 10 000 рублей с рук по объявлению;
  • диван б/у (забрала у дяди, который купил себе новый);
  • прихожая (тоже с нашей однушки — в нашу новую она не подошла по размеру);
  • дверь входная — 30 000 рублей (ибо то, что называется дверью от застройщика, больше походило на алюминиевый лист);
  • 2 люстры общей стоимостью в 3 000 рублей;
  • 3 карниза на 2 000 рублей;
  • а ещё ковёр, который тоже не влез к нам, сушилка (почему-то у нас их было 2) и икеевский огромный шкаф (у нас-то теперь, дайте похвастаться, большая гардеробная — шкаф просто не нужен).

В общем, изначально мы думали сдавать квартиру без мебели, а получилось, что немного да обустроили. В итоге вложения составили 98 000 рублей.

К слову, в этой квартире почему-то было свалено рулонов 8-10 линолеума, который оставили строители. Не найдя хозяев, я его продала и выручила 15 000 рублей. И газовую плиту с раковиной, которые были установлены на кухне, я тоже продала за 5 000 рублей. Так что считаю, что 20 000 рублей можно из активных расходов вычесть!

Изначально мы думали сдавать квартиру без мебели, а получилось, что немного да обустроили.

Мы, конечно, понимали, что со временем развалятся и картонные межкомнатные двери, и облезет краска в ванной, и все остальное имеет свойство амортизации. За 3 года, которые квартира находится в аренде, пришлось поменять только 2 межкомнатные двери – они перекосились, набухли и развалились окончательно. На это мы потратили еще 20 000 рублей.

Как я нашла квартиросьёмщиков

Решено было однозначно не пользоваться риэлторскими услугами.

Почему? Да потому что, во-первых, они берут нехилую комиссию, а, во-вторых, город у нас небольшой, поищем по знакомым, ведь страшно сдавать неизвестно кому. И тут подвернулась мне несказанная удача: моя давняя студенческая приятельница, проживая в другом городе России, сообщает, что ее мужа переводят работать в наш город, и они ищут квартиру! С момента нашего с ней разговора до их заезда прошла неделя! Считаю, что нам несказанно повезло в этом плане! Я ещё и чай хожу к ним пить.

Читать еще:  Ипотека в глобэкс банке как сделать всё правильно

Но договор мы все же составили — самый обычный бланк скачали с интернета и на этом успокоились. Деньги переводят просто на банковскую карточку!

Цена аренды

Подходя к вопросу цены, конечно, хочется получать максимум, а делать минимум, но с таким подходом далеко не уйдёшь. Я решила, что самое главное, чтобы аренда покрывала ипотеку за эту квартиру. Собственно, так и получается.

Выбрали мы самый скромный вариант — сдавать подешевле, но и не вкладываться много.

Квартиросъёмщики платят сумму ежемесячного платежа и оплачивают все коммунальные услуги. По итогу получается, что ипотеку платят они, а квартира-то моя.

Вывод

По сути получается так, что деньги как таковые, в их натуральном выражении, я не получаю с пассивного дохода, но 3 года квартиросъёмщики стабильно гасят ипотеку. Они всем довольны, мы — тем более. Пусть сейчас квартира и не идёт в прибыль в виде наличности, зато через несколько лет она будет полностью выкуплена (к тому же мы ежемесячно стараемся платить по ипотеке еще столько же). Считаю, это прекрасным планом по вложению подъёмной всем суммы денежных средств. Конечно, на них не улетишь на зимовку в Таиланд, но мне оно и не надо, зато дети будут благодарны, или о пенсии можно будет не так переживать (хотя мне, конечно, рано еще).

Хотя есть у меня коварный план по приобретению потом недвижимости за рубежом, но это другая история! А пока я подумываю точно также поступить с материнским капиталом, он сейчас около 450 000 рублей. Накопив сверху 300 000-350 000 рублей, можно опять смело вносить их в качестве первоначального взноса и сдавать еще одну квартиру!

В общем, мой совет: не надо бояться вкладывать в жилье под ипотеку! Квартиру, особенно в большом городе, можно сдать в любом состоянии, а прибыль с нее будет всегда, да и в наше время недвижимость только дорожает в цене!

Статья была вам полезна? Мы старались для вас! Пожалуйста, поддержите нас репостом в соцсетях или обсудите материал на любимом форуме. Это очень поможет проекту. Спасибо!

Комментарии к статье “ Ипотеку платят квартиранты, а квартира-то моя! Реальная история жительницы Ленинградской области ”

Чушь. Ипотека может покрыть проценты но не тело кредита.

Не ведитесь на это, люди! Это заказная банковская статеечка!
Ипотека накому не укакалась, не знают как людей заманить под свои бешеные %%%.
Помимо самой ипотеки ежегодно страховка жилья, когда новостройку сдадут, оценка жилья и еще млн платежей…скрытых при подписании договора займа.
Как все красочно расписано). А вот вам горький опыт….
Не сдать с “разбегу” квартиру, даже в городе-милионнике!
Мне свою ипотечную пришлось продать…вышло даже в минус 1 млн. Ремонт по глупости дорогой был сделан, а потом мой бизнес рухнул, платить за нее стало нечем, цены на квартиры УПАЛИ, и прошлось ее быстрее продать (если б годом ранее продала, то на 1 млн была б в плюсе).
% одних банку шло в год 750.000₽. Банк был ВТБ-24, % 13,5 годовых. Потом еще семейные обстоятельства изменились, % понизились по новым кредитам, как мы с мужем не бегали на рефинансирование, банчок на это не шел. Квартира стоила 3,3. Брали 2,4 кредит. Ежемесячный платеж был 37500₽. Пытались сдать..но страждущих было мало… да и жаль было ремонта..никакой гарантии что успешно рассчитаюсь с кредитом..потом с убитым ремонтом не продала б…Пришлось вот так решать вопрос. Когда брала ипотеку, бизнес шел настолько гладко, думала, за пару-тройку мес погашу. Но не тут-то было. Как только я влезла в долг, все – вся жизнь покатилась под откос, удача отвернулась. А ведь до кредита появились свободные деньги, дома мы с семьей практически не кушали – только по кафе-ресторанам, была домработница, мы по несколько раз в год мотались на курорты (Турции, Мальдивы)….
Так что не верьте этим заказным статейкам. Я бывший банковский работник. По факту никому эти кредиты не нужны. Они их просто ВПАРИВАЮТ, оболванивая население.
Сейчас др деятельностью занимаюсь…есть такие даже предложения..если на своем сайте ссылку на банки размещаю про кредиты..и чел придет с моей ссылки и оформит кредит, то банки тебе платят с этого фиксированную сумму (от 1500₽). Выводы делайте сами.

Вариант в статье работоспособный, мы сделали также. Ваша ошибка – вы купили слишком дорогую квартиру и сделали слишком дорогой ремонт. Однушку надо было брать и в хорошем районе. Делать скромный ремонт (лишь бы чисто и аккуратно было), а больше вложить в первоначальный взнос. Квартиру сдать не трудно, цена аренды должна быть адекватной. Это только ваши ошибки.

Под сдачу нужно покупать небольшие квартиры. Я сдаю малагабаритку за 2-3 дня каждый раз. Из доп.платежей только страховка жилья, но и не самые дорогие варианты
оценку для новостройки банк не требовал
было еще немного расходов на момент оформления и все, дальше только выплата ипотеки и все

Стоит ли покупать квартиру в ипотеку, чтобы её сдавать?

В идеале ипотека на жилье, которое будет сдаваться, является делом потенциально выгодным — деньги, полученные с аренды, можно отдавать банку в качестве погашения долга по кредиту и, таким образом, через 10-20 лет погасить долг и получить квартиру практически «задаром». Но звучит это красиво лишь в теории. Попробуем разобраться на практике.

Анализируя программы кредитования покупки жилья в том же Сбербанке, можно увидеть несколько факторов, влияющих на условия кредита: первоначальный взнос по жилью, ежемесячный доход заемщика, срок выплаты кредита ну, конечно, сумма кредита. От этих факторов зависит процентная ставка и сумма окончательной переплаты. За помощью обращаемся к кредитному калькулятору.

Среднюю стоимость 1-комнатной квартиры в Москве в неплохом состоянии и с хорошим местоположением (возле метро) оценим в 5 миллионов рублей. Такую квартиру можно было бы сдавать (даже без вложения в ремонт) за 30-40 тысяч. Учитывая, что у нас теоретически нет стартового капитала — указываем, что максимум мы сможем внести 10% стоимости сразу. Получим в итоге процентную ставку около 14.5%, ежемесячный взнос в размере 62 тысяч рублей, срок — 20 лет. Очевидно, стоимость аренды не покроет кредитный взнос.

Выберем более лояльные условия, допустим, что у нас есть сумма для 50% первоначального взноса (2.5 млн). Соответственно, кредит мы возьмем еще на 2.5 миллиона. Считаем при помощи кредитного калькулятора. Ставка снизится до 12%, а ежемесячные платежи будут более реальными — всего около 35 тысяч.

Однако квартира это ещё и другие траты: выгодно ли сдавать квартиру?

В наш расчет мы не принимали возможные трудности с поиском арендатора, его небрежное отношение с вещами в квартире, дополнительный ремонт и прочие. Итог: без уже имеющихся средств на покупку квартиры, брать в ипотеку жилье с целью его дальнейшей сдачи в аренду не выгодно.

Что же касается кредита на половину (или даже меньшую часть) стоимости квартиры, то в таком случае может идти речь о какой-то выгоде не в виде прибыли с платежей арендатора (поскольку сумма аренды будет почти эквивалентна сумма взносов по кредиту), а скорее в итоговом результате — мы получим квартиру фактически «дешевле». Хотя опять-таки, при наличии средств на покупку квартиры, лучше приобрести ее без обращения банк и сдавать в аренду. В итоге она быстрее отобьет затраты и будет приносить чистый доход.

Общий вывод аналогичен предыдущему итогу — ипотека для покупки квартиры и дальнейшей сдачи не выгодна.

Можно ли сдавать квартиру под ипотекой?

Вполне резонный вопрос, ведь квартира под залогом, можно ли её сдавать?

Закон этого делать — не запрещает. Стоит посмотреть договор с банком. Если в договоре отдельно не оговаривается запрет на аренду третьими лицами. Редко, но бывает банки прописывают в договоре ипотеки условие о том, чтобы заёмщик информировал или получал согласие банка на сдачу недвижимости в аренду.

В 2007-2008 году в США бушевал ипотечный кризис (Lehman Brothers). Очень много людей брали по несколько домов в ипотеку, а платежи покрывали арендной платой. Это казалось настоящим взломом системы. Однако кризис привёл к тому, что многие потеряли работу, было нечем платить аренду (те самые комедийные истории, когда 30-летние возвращаются домой к родителям). И если у горе-домовладельца несколько домов, то 1 неплательщика можно как-то покрыть, но если их становится больше… Платить за ипотеку нечем. Банки забирают недвижимость.

Ипотека выгодна..если у тебя уже есть жилье…если есть первоначальный взнос хороший..и что важно..за короткий срок отдать сумму кредита..А для этого надо иметь хороший заработок..

Не учли ещё несколько факторов: изменение стоимости жилья на рынке в долгосрочной перспективе, изменение рынка арендуемого жилья (соотношения спроса и предложения, а следовательно и стоимости аренды в долгосрочной перспективе), инфляцию и динамику уровня жизни населения. И вот как это сделать в условиях нестабильной экономики мне не понятно.

Читать еще:  Ипотека против рассрочки от застройщика

Ох уж эта ипотека…Наверное,есть предприимчивые люди, которые могут даже из ипотеки извлечь для себя выгоду. Как-то быстро выплатить— сдавать потом жильё, с пользой для себя. Но думаю,для большинства ,ипотека не лучшее под чем подписываются люди. Поэтому ,чаще всего, влезают в ипотеку,из-за безвыходности. Когда ипотека- это единственный способ приобрести жильё.

Недавно обсуждали тему ипотеки с мамашками на одном из форумов.А точнее одна из мамочек не знала на что потратить свой материнский капитал.Ей предложили его как начальный взнос за ипотеку на квартиру для ребенка.А в последующем предложили сдавать эту квартиру и этим оплачивать ту же самую ипотеку.Мне показалась эта идея довольно разумной.Возможно в будущем так и поступлю)

Купить квартиру чтобы её сдавать это просто реально мышление дол…….ба….

Пока не продастся дороже можно и сдавать, многие держат n-е кол-во квартир как раз под сдачу. Много пенсионеров перед пенсией покупают квартиры, чтоб на пенсии сдавать и иметь доп. заработок. Если знаете иные варианты получить прибыль — поделитесь, может и вправду мы тут не тем занимаемся:)

Ипотека.. Я вообще опасаюсь влезать во всякие долги и кредиты, так что ипотека для меня — страшная вещь и однозначно денежное рабство. Соглашусь с мнением, что брать квартиру в ипотеку чтобы сдавать возможно в случае уже имеющего жилья. Да и в городе с населением в 250 000 чел. где квартиры сдаются в три раза меньше месячной уплаты за ипотечный кредит, это однозначно невыгодно.

Ипотека — это заработок банков . Сегодня купить квартиру самим довольно трудно, особенно если это молодая семья, и жить засыпая с мыслью о том что ты должен банку выплачивать n-ую сумму денег не радует. Правильно написали, что если кто и берет в ипотеку, а потом сдает в аренду, значит тому человеку действительно есть где жить. Это уже другой разговор, сдавать конечно можно, вы будете получать хоть какой-то доход и платить в банк соответсвенно нужно будет меньше. Но думаю что ипотека это уже крайний случай!

Однозначно не выгодна. Ипотеку стоит взять только если не хватает чуть-чуть и прибыль от аренды будет покрывать и страховку, и взносы по кредиту. А ждать около 20 лет пока выплатите ипотеку глупо, при отсутствии значительного первоначального взноса ипотека точно не вариант. Остается надеяться на богатую тетю, о существовании которой вы не знаете

Как-то фатально вы мыслите. Уж лучше я буду надеяться на квартиру, которая будет приносить чистый доход мне, хоть и через 20 — 15 лет, чем на какую-то тетю, который нет и не было.

Если человек покупает квартиру, чтобы ее сдавать, значит ему есть где жить. Соответственно, если брать второй вариант (есть сумма на первоначальный платеж), то лучше действительно уже накопленные деньги вложить в жилье, пусть и в ипотеку. Копить до победы, как тут советуют — полный бред, несовместимый с реалиями жизни. В квартире можно сделать косметический ремонт, обставить недорогой мебелью, либо вообще без мебели сдавать. Ведь в этом случае квартира уже будет, так сказать, «на руках», и рост цен на недвижимость уже будет не страшен. Поскольку арендаторы будут фактически выплачивать ежемесячный платеж, владельцам можно поднатужиться и по возможности гасить кредит досрочно.

Я считаю стоит, т.к. изначально вы уже примерно половину стоимости ипотеки будете платить не из собственного кармана (если квартира почти полностью куплена за счет средств банка, а ваш взнос всего 20 или 30% стоимости квартиры), а в последствии эта квартира уже будет работать на вас, принося доход. Одна моя знакомая таким образом покупает уже вторую квартиру в ипотеку и сдает ее, частично гася ипотеку. Ипотеку за первую квартиру, по ее словам, она выплатила за 8 лет, хотя изначально кредит был рассчитан на 15 лет, она платила ежемесячный платеж из собственных средств, а сверху отдавала на погашение ипотеки деньги полученные от сдачи квартиры. В итоге квартира в ее полном распоряжении примерно в 2 раза быстрее.

То, что Ваша знакомая покупает уже вторую квартиру не означает, что это выгодно.
Схема невыгодная.
При взносе 50% вообще непонятно зачем связываться с ипотекой: есть вклады, облигации, валюта.
Квартиры не дорожают уже лет десять.
Только, если зашёл до котлована на старте продаж. Ну так и в этом случае все-равно невыгодно, т.к. два года минимум будешь только платить из собственных средств и в итоге к постройке дома все и выплатить и только потом начнёшь возвращать.
Посчитайте в Экселе это очень просто и наглядно.

В общем согласна со статьей! Возможно если бы был первоначальный капитал приличный, то приобрела бы квартиру, ибо жилье дорожает, инфляция растет и довольно крупную сумму држать где нибудь на вкладе довольно глупо! Переплата конечно будет, но но через 15-20 лет, цена этой квартыры будет уже значительно больше этих расходов!

Согласна и с Алисой и с Дмитрием. Заниматься недвижимостью выгодно, но с одним условием: иметь светлую голову и здоровье, ведь если не вы, то кто тогда закончит начатое вами ОЧЕНЬ СЛОЖНОЕ дело. Я человек верующий и точно знаю, что с Кесарем (это банки, налоговая, ЖКХ и т.д.) имей ухо в остро. Ничего не будь должен ему … Вовремя оплачивай все налоги, сборы и т.д., и ни когда не переплачивай ни копейки — это не благотворительность. И думаю верно, что инфляция сделает свое дело, которое в данном случае вам будет на руку. И цена квартир уже через пять-шесть лет другая, и аренда тоже поднимется. А ваш кредитный договор остается фиксированным на 10-20 лет. Ну, и конечно, Бог вам в помощь.

Ипотека вообще невыгодна, если уж рассматривать этот вопрос. Во-первых, вы будете выплачивать ее лет 20, а во-вторых, сумма переплаты составляет порядка 40%. Тут палка о двух концах. Аренда отобьет часть вложенных средств, но лишит вас морального удовлетворения от новой квартиры — ведь в ней будет жить неизвестный человек. С другой стороны, поселившись в ней лично, всю сумму вам придется выплачивать самостоятельно. На мой взгляд, лучше подождать и постараться накопить всю сумму на покупку квартиры сразу.

Ипотека, конечно, не выгодна,но к примеру в нашем регионе цены на квадратный метр жилья в среднем составляют 60-70 тыс.. и как раз ипотека является едва ли не единственным способом приобретения своей жилплощади…накопить зачастую просто нереально..

бытует мнение, что ипотека не выгодна, но тем не менее 30% населения приобретают жилье именно так, мы не исключение

мы тоже. Брали в банке Санкт-Петербург. Безусловно, переплата внушительная, но ели иного варианта нет, то мы готовы были заплатить

Накопить конечно хорошо сказано. Но цены на квадратные метры с каждым днем всё выше и выше. Я взяла ипотеку 3 года назад и купила квартиру за 3,2 млн., спустя два года моя квартира стоит уже 6млн.

Ипотека за счет аренды: расчет от эксперта

Среди покупателей квартир в Москве и Подмосковье, которые хотят сохранить свои деньги, распространена такая схема: купить квартиру в кредит и сдавать ее так, чтобы аренда покрывала все выплаты по ипотеке. Насколько это реалистичный и выгодный план, рассказывает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Дарья Третьякова.

В целом такой вариант возможен, но стоит помнить о нескольких вещах.

Во-первых, принципы градации стоимости аренды квартиры и стоимости ее продажи в целом схожи. Иными словами, если вы хотите приобрести недвижимость с целью получения наибольшего арендного дохода, то будьте готовы к тому, что ее изначальная стоимость будет выше.

Во-вторых, для того чтобы арендная плата перекрывала выплаты по ипотеке, эти выплаты должны быть небольшими, а для этого нужен ипотечный кредит на длительный срок, что приводит к большим переплатам. И это не 20 лет и в большинстве случаев даже не 30 лет, а больше.

В-третьих, будьте готовы к тому, что ваша квартира какое-то время будет пустовать, и в этих случаях вы будете платить за ипотеку из своего кармана. А такое время обязательно будет, поскольку вряд ли можно встретить квартирантов, которые на протяжении 20-30 лет проживают в одной съемной квартире. Арендаторы меняются, и новые не всегда находится оперативно.

В-четвертых, не забывайте, что вам нужно будет еще собрать нужную сумму на первоначальный взнос на квартиру. Сейчас крупные банки не предоставляют кредиты на новостройки без первоначального взноса (раньше можно было встретить такие предложения).

Читать еще:  Деятельность ипотекабанка в узбекистане

А теперь рассмотрим наглядный пример. Чтобы начать сдавать жилье сразу, нам нужна будет квартира на вторичном рынке или в сданной новостройке (желательно с отделкой или под чистовую отделку, в противном случае придется потратиться еще и на небольшой ремонт). Чтобы сдавать жилье по более выгодной цене, важна транспортная доступность. Но квартиры с хорошей транспортной доступностью стоят дороже, и в ходе нашего мониторинга подходящие варианты не нашлись (при поиске мы ориентировались на размер первоначального взноса в 20%). Выплаты по ипотеке все равно превышали доход от аренды.

Поэтому мы изменили некоторые характеристики поиска, точнее, понизили требования к жилью. Как вариант стали рассматривать новостройки на этапе строительства, так как цены на квартиры в таких проектах ниже. Вот один из примеров. В ЖК в 5 км от МКАД можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 39,95 кв. м за 2,7 млн рублей. Корпуса находятся на начальной стадии строительства, сдача планируется через полтора года (на момент написания статьи. – Прим. ред.) При оплате первоначального взноса в 20% необходимо взять кредит на 2,2 млн рублей, по ставке в 12% и сроком кредита на 30 лет ежемесячный платеж составит 22,3 тысячи рублей.

В поселке, который расположен в 3 км от этого ЖК, предлагают для сдачи в аренду «однушку» за 22 тысячи рублей в месяц. В городе Видное однокомнатные квартиры сдаются за 25-30 тысяч рублей в месяц. В целом при хорошем раскладе можно будет сдать будущую квартиру за те же 23-25 тысяч рублей в месяц, что как раз будет перекрывать выплаты по ипотеке.

1) до ввода дома в эксплуатацию нужно оплачивать ипотеку самим;

2) нужны средства на первоначальный взнос;

3) нужны средства на ремонт;

4) после ввода дома в эксплуатацию ситуация на рынке аренды может поменяться как в лучшую, так и в худшую сторону.

Кроме того, стоит учитывать, что для данного случая цифры приведены очень приблизительные. В нашем примере рассматривалась ипотека под 12% годовых, минимальный первоначальный взнос для данной ипотеки (20%) и не были учтены ежегодные выплаты по страховке. Но в целом такой вариант, как выплата ипотеки за счет сдачи квартиры в аренду, возможен. Конечно, реальный доход от нее вы увидите лишь через 30 лет, но зато у ваших детей квартирный вопрос будет решен.

Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду: есть ли выгода

Ну а сегодня, как я и обещал, расскажу о своем мнении по поводу ипотеки, как средства инвестирования. Т.е. если вы берете квартиру в ипотеку, сразу же ее сдаете в аренду, и со временем выходите » в плюс».

У меня есть несколько знакомых, которые вложили деньги по этому методы. Давайте я расскажу Вам о всех плюсах и минусах.

В чем суть инвестиции в ипотечную квартиру?

Итак, как говорят приверженцы этого метода вложения денег, плюсов тут очень много:

  • Вы берете ипотеку, а оплачиваете ее за счет арендатора;
  • Через какое-то время, стоимость аренды вырастет, а платеж по кредиту останется прежним;
  • В конце, через 10-20 лет, у вас останется квартира в собственности, которая к тому же вырастет в цене.

Т.е., пока все выглядит очень»красиво», выгодно, перспективно. Но, мы пока не говорили о минусах и дополнительных расходах, которые понадобятся.

Но, давайте для начала просто рассчитаем все доходы и расходы. И в конце уже определимся, выгодна ли эта схема как инвестиция или нет.

Подробный расчет: Ипотека — Аренда — Прибыль

Итак, «начнем с начала». Давайте для наглядности возьмем самый обычный Российский город. Скажем город Пенза. Возьмем за основу стоимость квартиры в одном из домов и стоимость аренды такой же квартиры.

На известном сайте объявлений, мы нашли неплохой дом в спальном районе, цены там такие:

  • Стоимость 1-комнатной квартиры (34 кв.м.) — 1 700 000 рублей;
  • Стоимость аренды такой квартиры в таком же доме по соседству — 8000 рублей.

В квартире простенький, но вполне «годный» ремонт, остается кухонный гарнитур. Стоимость коммунальных услуг — в среднем 2500 в месяц ( зимой больше, летом меньше ).

Первоначальный взнос

Итак, в первую очередь, нам понадобится первоначальный взнос. Как известно, это минимум 20% от стоимости квартиры. Это около 350 000 рублей.

Но, при таком первоначальном взносе, платеж по квартире будет составлять не 8000, а 13600, что больше платежа от жильцов.

Чтобы платеж соответствовал стоимости аренды, первоначальный взнос нужен как минимум в 900 000 рублей.

Но! Мы забываем о коммунальных платежах и дополнительных расходах(страховка, ремонты), которые придется регулярно платить. Подробнее о них, мы расскажем ниже. А пока, просто добавим первоначального взноса, чтобы платежа от жильцов хватало на все.

Навскидку, я спрогнозировал, что чтобы окупить все ежемесячные затраты, нужен первоначальный взнос, около 1,2 миллиона рублей. Ниже, в итогах я расскажу откуда такая большая сумма.

Косметический ремонт, мебель

По опыту моих приятелей, которые уже несколько лет занимаются сдачей своих ипотечных квартир, на начальном этапе и периодически, раз в 5 лет, требуются расходы на поддержание квартиры в хорошем состоянии.

После покупки квартиры — в нее нужно купить минимально необходимую мебель, бытовую технику. Без всех необходимых удобств, жильцов на долгий срок не найти.

Вам понадобится: диван-кровать, горку (под телевизор), плоский телевизор, холодильник, микроволновая печь, стиральная машинка, шкаф для вещей. В ванной комнате, обязательно нужно сделать техническое обслуживание, или полностью заменить трубы и сантехнику на новые, надежные. На первом этапе, если подбирать мебель и бытовую технику на «Авито» — уйдет около 50 тысяч рублей.

Также, примерно раз в 5 лет, приходится делать небольшой косметический ремонт, ремонтировать технику, менять мебель. Эти расходы тоже нужно учитывать.

Не забываем про страховку, обязательную при ипотеке

Все забывают про платежи по страховке (имущество, жизнь), которую придется покупать каждый год и предъявлять банку. Без этого, процентная ставка по кредиту возрастет.

Это еще около 10 тысяч рублей в год.

Учитываем «простои» квартиры

Очень редко встречаются ситуации, когда одни жильцы живут в съемной квартире много лет. Периодически, квартиросъемщиков придется менять. А это означает простои квартиры.

В среднем, возьмем — 1 месяц простоя в год.

Кто платит за коммунальные услуги?

Обычно, в цену аренды квартиры, для жильцов уже включены платежи по ЖКУ, хозяева просят доплачивать только «по счетчикам», т.е. за воду и электричество.

Т.е., на руки от жильцов, мы будем получать примерно 8500 в месяц, но нам придется платить в среднем 2000 рублей в месяц дополнительно, за основную квитанцию по квартплате.

Подробный расчет инвестиций

Итак, давайте сделаем итоговый расчет. Что мы имеем:

Ипотека на 20 лет, с ежемесячным платежом в 5000 рублей.

Первоначальный взнос — 1 200 000 рублей;

Косметический ремонт, мебель, бытовая техника на начальном этапе — около 70 тысяч рублей.

Страховка — 10 тысяч в год.

Другие непредвиденные расходы, например на риелтора или «оценку» для банка.

К ежемесячному платежу по кредиту, придется добавить 2000 рублей за ЖКУ.

ИНВЕСТИЦИИ на начальном этапе — около 1 300 000 рублей.

Что вы получите:

О жильцов, каждый месяц будут поступать средства в размере 8500. 500 рублей сразу минусуем, они уходят на оплату «по счетчикам».

Итого, мы получаем — 8000 рублей. Этого как раз хватит на все расходы по содержанию квартиры и ипотеки:

  • 5000 — платеж по кредиту;
  • 2000 — ЖКУ;
  • 1000 — мы включили сюда страховку + средства на мелкие ремонты.

Итоги, выводы

Итак, давайте сделаем выводы. На первый взгляд, инвестиция в ипотечную квартиру кажется очень удачной. Но, это не всегда так. Как можно видеть по нашим прикидкам, и конечно же по отзывам моих приятелей, которые в это «влезли», все не так просто.

Чтобы ипотека себя окупала, нужно изначально вложить около 75% от стоимости квартиры. Если вложений в первоначальный взнос будет меньше — платежи за аренду не будут покрывать все расходы.

Да, через 20 лет у вас на руках будет квартира в собственности. Но ведь вы ее практически полностью оплатили уже сейчас! 75% — это уже не мало.

Мое мнение: в данный момент этот вид инвестиции не выгодный. Проценты по ипотеке высокие, порядочных жильцов найти сложно, жилье не обоснованно дороге. Если уж и ввязываться в подобный «бизнес», то лучше добавить немного средств, и купить квартиру «за наличку».

Как вы считаете, выгодна ли эта схема?

Напишите в комментариях, как вы считаете, взять ипотеку и сдавать квартиру — хорошее решение?

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector