2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ипотечное кредитование важные расходы и мусорные сборыв закладки 2

Ипотека

  • Плюсы и минусы ипотеки
  • Налоговые вычеты ипотеки
  • Оформление ипотеки
  • Условия кредитования
  • Дополнительные расходы
  • Подтверждение доходов
  • Трудовой стаж
  • Гражданство и ипотека
  • Ипотека и прописка
  • Требования к жилью

Дополнительные расходы при ипотеке

Получая ипотечный кредит, вы обязательно столкнетесь с дополнительными расходами. Часть этих затрат является разовыми, остальные должны выплачивают в течение всего срока кредитования. В среднем общая сумма дополнительных расходов может достигать от 1,5-2% до 7-8% суммы самого кредита. Сумма зависит от количества предоставляемых услуг. Что вам придется оплатить и по какой цене – решает банк, где заемщик получает ипотечный кредит.

Единовременной оплате подлежат: рассмотрение банком заявки на получение кредита, заверение договора об ипотеке нотариусом, работа оценщика, риелтора, ипотечного брокера, открытие ссудного счета, сбор банка за выдачу кредита, стоимость аренды банковской ячейки и сбор за обналичивание средств.

Рассмотрение банком кредитной заявки

Прежде чем выдать заемщику кредит, банк внимательно изучает его кредитоспособность. Рассмотрение заявки на кредит может стоить 1000-3000 рублей.

Нотариальное заверение договора об ипотеке

По законодательству об ипотеке, заверение договора нотариусом не обязательно, но часть банков просит сделать это в обязательном порядке.

Оценка ипотечного жилья

Покупаемая по ипотеке квартира (дом) обязательно проходит процедуру оценки жилья. Причиной этого является то, что банк рассчитывает размер кредита, основываясь на оценочной стоимости жилья, которая должна быть подтверждена сертификатом. Оценщик назначается банком, и услуги по оценке стоят в среднем 3000-9000 рублей. Обычно у банка имеется один-два постоянных партнера-оценщика.

Банковские сборы

Большинство банков за работу с заемщиком берет отдельные сборы: сбор за открытие ссудного счета (обычно до 1% от суммы кредита), и сбор за выдачу кредита (в среднем 0,5% от суммы).

Обналичивание кредитных средств

Если заемщиком выбрана схема расчета с продавцом наличными, то за процедуру обналичивания заемщику придется заплатить банку (до 1% от общей суммы). Обналиченные деньги чаще всего хранятся в депозитной ячейке банка, аренда которой может стоить около 1500 рублей.

Риелтор и ипотечный брокер

Пользоваться или нет в процессе покупки жилья по ипотеке услугами ипотечного брокера и риелтора или нет – решает сам заемщик. При самостоятельной покупке квартиры заемщик может сэкономить 5-7% от стоимости квартиры на услугах риелтора и еще 2-3% на услугах ипотечного брокера.

После получения кредита на заемщика возлагается обязанность не только своевременно его погашать, но и выплачивать дополнительные суммы на его обслуживание: оплачивать банковские переводы, ведение ссудного счета и ежегодное страхование приобретенного жилья.

Страхование ипотечного жилья

Одно из обязательных условий получения ипотечного кредита – ипотечное страхование. Сумма страховки составляет некий процент от суммы кредита, поэтому с уменьшением задолженности по кредиту перед банком, сумма страховки тоже уменьшается.

Банковские операции

Часть банков, выдающих ипотечные кредиты, требуют ежегодной оплаты ведения ссудного счета (до 1% от суммы задолженности). Если выплаты осуществляются безналичными расчетами, то перевод сумм со счета одного банка в другой оплачивается по установленным банковским тарифам.

Существование такого количества дополнительных расходов требует оценить их общий объем до принятия решения: в каком именно банке брать ипотечный кредит. Их общая сумма может колебаться в зависимости от требований банка довольно значительно. И на их выплату необходимо заложить сумму, рассчитывая объемы первоначального взноса.

Оценить суммы дополнительных расходов, которые требуются разными банками по разным программам кредитования можно оценить в разделе «Выбрать программу».

Дополнительные расходы при получении кредита

Дополнительные расходы при получении кредита: услуги страховщиков, оценщиков, нотариусов, риэлторов, обналичка, аренда депозитарной ячейки и другие расходы.

Расходы заемщика при получении ипотечного кредита

За что платит заемщик

Расходы заемщика при получении ипотечного кредита, можно условно разделить на три части:

  • К дополнительным расходам при получении кредита можно отнести комиссии банков, штрафы и сборы: те деньги, которые заемщик платит непосредственно банку. Они зависят от конкретного банка и конкретной программы кредитования. О них мы говорили в разделе «Кредитные программы банков»: по каждой банковской программе.
  • У заемщика также будут расходы, которые не зависят от банков: например, государственная регистрация сделок: которая необходима не зависимо от того в кредит покупается недвижимость или за «живые деньги».
  • К расходам заемщика относится также оплата услуг сторонних организаций: страховой, оценочной компании, ипотечных брокеров, и других.
    Формально, банк не имеет отношения к тем деньгам, которые заемщик платит за услуги этих организаций. Но обращаться в них и оплачивать их услуги заемщику приходится.
    Для чего обращаться в эти организации и к каким расходам нужно быть готовым — об этом и будет наш дальнейший разговор.
Читать еще:  Заниженные процентные ставки

Чужие страхи стоят Ваших денег.

Многие из Ваших дополнительных расходов связаны с тем, что банк боится.
Боится, что с Вами или с подобранной Вами квартирой что-то может случиться.
Отсюда требование: застраховать.
Страхование оплачиваете Вы.
Банк боится, что выдаст Вам кредит больше, чем стоимость квартиры.
Докажите банку, что подобранная Вами квартира стоит тех денег, что Вы за нее платите.
Как?
Пригласите оценщика, пусть оценит квартиру, выдаст сертификат об оценке.
Предоставите банку сертификат, тогда банк и решит, сколько денег Вам выдавать, и можно ли выдавать деньги вообще.
Вы, наверное, уже догадались, кто оплачивает услуги оценщика?

Если банк настаивает на нотариусе — платит все-равно заемщик.

Обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи (даже с использованием кредитных средств) — не требуется
Но если банк настаивает на нотариальном удостоверении — готовьте деньги: услуги нотариуса стоят денег. И платите опять Вы.

Пустячок — но тоже деньги.

Эти расходы по сравнению со всеми другими кажутся мелкими и несущественными. Одно радует, что некоторые из них нужны при получении кредита в одном банке, но не нужны в другом.

    Это:
  • Аренда депозитной ячейки (если деньги Вам выдают наличными перед сделкой)
  • За перевод денег (если выдает кредит один банк, а закладываются деньги в ячейку другого банка)
  • За обналичку (банк зачисляет деньги на счет, а получаете наличными.) Название достаточно условное, поскольку за снятие денег со своего счета обычно деньги не берут, тогда как перевод денег — обычная банковская операция. Но если перевод денег со счета банка на Ваш счет стоит денег, не банку же его оплачивать?
  • За положительное решение кредитного комитета. Не путайте со взяткой. Это — не взятка. И на решение банка о выдаче Вам кредита эти деньги никак не повлияют. Но рассмотрение документов — это работа банковских служащих, которым надо платить зарплату. Брать деньги с тех, кому в кредите отказали — негуманно: мало того, что кредит не дали, так еще и деньги «содрали». А те, кому дают кредит — могут и «раскошелиться».
  • За рассмотрение документов кредитным комитетом. Если одни банки берут деньги только в случае положительного решения кредитного комитета, то другие банки берут деньги в любом случае, независимо от решения.
    Мол, заемщик за кредитом обращался? Документы подавал?
    Значит, сотрудники банка их изучали, на основании документов принимали решение, словом — работали. А за работу — надо платить.

Ах риэлтор, мой риэлтор.

Его услуги — тоже стоят денег. Грамотный риэлтор способен здорово облегчить Вам жизнь, вернее ту часть жизни, которая связана с приобретением квартиры. А во многих случаях — и деньги сэкономить. Причем нередко экономия превышает стоимость услуг самого риэлтора.

Ипотечный брокер

Ипотечные брокеры появились сравнительно недавно, хотя на Западе, обычно, решение вопроса начинают не с банка, а с ипотечного брокера.
И причин обратиться к брокеру как минимум две:

  1. Профессионально работая с ипотекой, брокер знает различные банковские программы, и те тонкости, о которых банки не сообщают в своих рекламных проспектах;
  2. Некоторые банки предоставляют клиентам брокеров скидки, зачастую большие, чем стоимость услуг самих брокеров

А еще?

Вы правы, возможны еще расходы, но они не столь велики, и зачастую зависят от Вас. Пример: документы, которые обычно не нужны при продаже квартиры, но нужны банку для принятия решения о выдаче Вам кредита. Допустим, справка из ПНД психоневрологического диспансера), что продавец не состоит там на учете. Обычно для продажи квартиры не нужна, но многие банки не выдадут кредит, пока она не будет предоставлена.
Она стоит денежек. Ее можете оплатить за продавца Вы, а может — сам продавец: как сторгуетесь.
Регистрация сделки. Она нужна как Вам, так и продавцу. А значит — тоже предмет торга с продавцом.
Возможны и другие расходы.

Ипотечное кредитование – важные расходы и мусорные сборы в закладки 2

Покупка собственного жилья является, пожалуй, самой крупной инвестицией, которую россияне совершают за свою жизнь. А в большинстве случаев – и единственной такой сделкой. Собственно, из общего числа оформляемых в кредит покупок жилья очень небольшой процент сделок прекращается досрочно для рефинансирования или по иным причинам. Большинство же завершаются так, как и было предусмотрено – через много лет (порой через пару десятилетий), с выплатой банку всего, что ему причиталось соответствующими договоренностями. Стоит ли удивляться тому, что на этапе оформления ипотеки те соискатели, которые осознают это в полной мере, «воюют» с потенциальными кредиторами за каждые четверть процента, за каждый комиссионный сбор. И порой побеждают.

Читать еще:  Как взять кредит наличными по паспорту и без справок

За счет чего дорожает ипотечное кредитование?

Нет, покупка недвижимости была всегда достаточно затратным вопросом – даже если покупаете вы ее за собственные деньги. Такие сделки проходят под контролем государства, которое тоже захочет свою долю в виде налога. Однако когда речь идет еще и о привлечении к сделке финансирования банка – тут уж расходы просто увеличиваются в разы.

И ладно бы, дело ограничивалось процентной ставкой, которую кредитор устанавливает на свое усмотрение, или тем же налогом на сделки с недвижимостью. Так нет же – на каждую ипотечную сделку слетаются еще те самые «третьи лица», да и банки не ограничиваются официальной ставкой. И в итоге предполагаемая изначально ипотека с 10% в год оборачивается ежегодной переплатой процентов в 15, да и на этапе оформления приходится немало потратиться.

Думаете, это проблема только российских заемщиков? Отнюдь – такое явление как сопутствующие ипотечному кредитованию расходы существует и в Европе, а в Штатах оно даже получило собственное название. «Мусорные сборы» – именно так заемщики называют те расходы, которые для них бесполезны, и от которых при желании можно отказаться.

Такие разные расходы

Итак, вы долго решались на долговые обязательства перед банком, готовились к ним, и даже накопили определенную сумму на первый взнос. Однако придя в банк, достаточно неприятно становится узнавать, что, кроме первого взноса, вас ждут еще немалые дополнительные расходы. Не торопитесь расстраиваться. Да, некоторые из расходов неизбежны – к примеру, вам не обойтись без услуг оценщика, да и самого его будет выбирать для вас банк. И услуги эти оплатите именно вы – как покупатель и заемщик. Вам также придется потратиться на оплату всевозможных справок и регистрацию документов. И с этим тоже не поспоришь. Зато в отношении остальных поборов вполне можно поторговаться. А некоторые и вовсе исключить.

Поторгуемся?

Однозначно поторговаться с банком можно в отношении страховки. Вовсе обойтись без нее не получится – как минимум полис, страхующий залог, приобрести придется, так как этого требует закон. В отношении же остальных страховых требований вы вправе сами для себя решить, насколько они для вас нужны. О пользе и вреде страховых расходов при ипотеке говорили уже много, а потому остается только добавить, что при желании и сэкономить, и подстраховаться, имеет смысл поторговаться с банком в отношении не количества полисов, а самого страховщика. Многие из кредиторов соглашаются на это, что позволяет приобрести полисы того же «качества», но дешевле.

«Однозначно» мусорные сборы

Что же тогда подразумевается под термином «мусорных» сборов? Все то, что не является важным или продиктованным законом. Другими словами, это те расходы, которые продиктованы стремлением банков заработать на вас побольше. Сами банки это, конечно, называют, компенсацией риска.

В ненужные и неполезные вам расходы попадают все банковские комиссии. Об их количествах и объемах кредитного консультанта, который будет вести вашу сделку, стоит спросить еще на этапе первичных консультаций. Причем расспрашивать подробно, вплоть до возможности повлиять на наличие этих комиссий.

Банк отменяет комиссию за рассмотрение заявки при наличии созаемщика? Прекрасно, ваша супруга (супруг) прекрасно справится с этой ролью. Вы соглашаетесь на страхование здоровья, а кредитор готов отказаться от ежемесячной комиссии? Тоже замечательно, особенно если еще и страховщика можно выбрать самому. Если же банк непреклонен, и итоговая цифра переплаты вам не нравится, стоит вспомнить, что в некоторых случаях дешевле повторить процедуру сбора документов для кредитования, чтобы обратиться в другой банк, чем оплачивать все то, что выяснилось перед подписанием договора.

Дополнительные расходы при ипотеке

Будущему заемщику при подсчете своих затрат на ипотечный кредит следует знать о дополнительных расходах.

Читать еще:  Как можно освободить от обременения залоговый автомобиль

Их перечень и величина зависят от конкретного банка. Расходы бывают и единовременные, и те, которые нужно оплачивать на протяжении всего срока кредитования. Они могут быть связанны с обязательными требованиями кредиторов и с такими, которые банки устанавливают по своему усмотрению. В итоге сумма доп. расходов для заемщика может составить до 10% от суммы кредита.

Возможный перечень дополнительных расходов:

1) оценка стоимости жилья. Является для заемщика обязательной процедурой. Исходя из оценочной стоимости жилья банк будет определять сумму кредита. Обычно кредитная организация предлагает заемщику воспользоваться услугами оценочной компании, с которой у нее заключены договорные отношения. Тариф определяется оценщиком;

2) проверка объекта ипотечного кредитования. Если заемщик приобретает квартиру в строящемся доме, кредитная организация проверяет надежность данного строительства. За что и взимает определенную плату, которая может составлять некий процент от суммы кредита или быть обозначена фиксированным платежом. Затраты на проверку объекта недвижимости могут составить от 4,5 тыс. до 15 тыс. рублей;

3) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оформление сопутствующих документов. Заемщик должен уплатить госпошлину в размере, установленном действующим законодательством РФ. Подготовка документов и их регистрация через юридическую фирму обойдутся приблизительно в 30 тыс. рублей;

4) страхование. Несмотря на то, что по закону обязательным является только страхование приобретаемой квартиры (предмета залога) от рисков утраты и повреждения, многие банки требуют от клиента дополнительно страховать свою жизнь и трудоспособность, а также риск утраты права собственности приобретаемого объекта недвижимости и ответственность заемщика за невозврат кредита. Страховые взносы производятся на протяжении всего срока ипотеки и составляют определенный процент от размера кредита. С уменьшением задолженности по займу убавляются и затраты на страхование. Как правило, финучреждения настоятельно рекомендуют пользоваться услугами страховых компаний, выступающих партнерами банка. В среднем расходы на страхование составляют от 1,5% в год от остатка ссудной задолженности по кредиту;

5) услуги риелтора и ипотечного брокера. Эти услуги не являются обязательными для банка. Пользоваться ими или нет, заемщик решает сам. Стоимость услуг риелтора имеет договорной характер и определяется в каждом конкретном случае, так как зависит от сложности сделки и объема работы. Может составлять 3-8% от стоимости недвижимости. Цена услуг ипотечного брокера варьируется от 1% до 3% от суммы займа. Заемщик может сэкономить значительную сумму, если подбор и оформление кредита, а также покупку недвижимости осуществит самостоятельно;

6) услуги нотариуса. Несмотря на то, что договор купли-продажи жилья по закону не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, многие банки этого требуют в обязательном порядке. Также заемщику может быть необходимо нотариальное удостоверение согласия супруги (-а) заемщика на заключение договора об ипотеке, доверенностей, копий различных документов и т. п. Услуги нотариуса оплачиваются в соответствии с нотариальными тарифами;

7) единовременная комиссия за рассмотрение заявки на кредит. Ранее такая комиссия, как и комиссия за выдачу кредита была довольно распространенной, и банки брали ее в том числе и за повторное рассмотрение заявки. В настоящее время в российских банках такая доп. услуга отсутствует.

8) единовременная комиссия за снижение ставки. Является довольно распространенной в банках, выдающих кредиты по стандартам АО «Дельта Кредит». Как правило, согласно их условиям заемщик имеет возможность снизить ставку на 0,5/1/1,5 процентного пункта при уплате единовременного платежа в размере 1/2,5/4% от суммы займа.

9) единовременная комиссия за аренду сейфовой ячейки или использование аккредитивной формы расчетов;

10) внесение изменений в условия кредитного и обеспечительных договоров;

11) выдача банком справок и согласий. Так, заемщику может потребоваться разрешение банка на регистрацию членов семьи в квартире, находящейся в залоге. Или, к примеру, может понадобиться согласие финучреждения на перепланировку квартиры, приобретаемой за счет кредитных средств банка либо находящейся в залоге.

Выбирая ипотечный кредит, необходимо тщательно анализировать все его расходные составляющие в совокупности. При этом обязательно надо учитывать не только процентную ставку, первоначальный взнос, валюту и срок займа, но и дополнительные расходы. Часто бывает так, что банк выдает кредит по низкой ставке, но взимает с заемщика большие сборы и комиссии. Или наоборот, ставка выше, а дополнительные расходы существенно ниже. И в итоге на первый взгляд более дорогой кредит может обойтись клиенту дешевле.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector