0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Основные требования к ипотечным заемщикам

Требования к заемщику по ипотеке

Ипотека является самым дорогостоящим видом кредитования, и, соответственно, самым рискованным. Банк дает в долг очень серьезную сумму и может не получить ее обратно, а клиент может попасть в настоящую долговую яму. Поэтому банки тщательно выбирают своих клиентов и предъявляют требования к заемщику по ипотеке.

Какие существуют требования к заемщику по ипотеке?

Список требований к потенциальному клиенту по ипотеке и вообще по всем другим видам кредитования есть у каждого банка, и банк его формирует самостоятельно. Так он хочет снизить свои риски.

Степень жесткости этих требований обычно зависит от нескольких факторов:

  • суммы кредита;
  • срока кредитования;
  • наличия поручителей и залога.

Но стоит также понимать, что банк своими требованиями стремится не ограничить число своих клиентов и создать препятствия, а обезопасить и себя, и тех, кто потом может оказаться в ситуации невозможности выплат по кредиту. Поэтому банку врать нельзя: информацию надо подавать только самую достоверную.

Требования банков к заемщику ипотеки можно условно разделить на обязательные, без которых банк в любом случае откажет в кредите, и рекомендательные.

К обязательным требованиям относятся следующие:

  • возраст от 21 до 55-60 лет: лица младше просто не могут выплачивать ипотеку, потому что у них нет такого дохода, а старший порог напрямую зависит от пенсионного возраста (55 лет для женщин и 60 лет для мужчин);
  • обязательное гражданство Российской Федерации: это требование обусловлено законодательством в плане возможности права собственности и аренды для иностранных граждан;
  • хорошая кредитная история и кредитный рейтинг;
  • непрерывный стаж работы на последнем месте от 3-х до 6-ти месяцев: продолжительный срок трудоустройства говорит о стабильности его финансового положения и платежеспособности;
  • уровень платежеспособности: согласно законодательству, выплаты по кредиту не могут превышать 50% от общей суммы доходов клиента (обычно расчет идет на месяц);
  • наличие возможности внесения первоначального взноса: это снижает риски банка и уменьшает сумму кредита для клиента (обычно около 20% от стоимости жилья);
  • если потенциальный клиент женат/замужем, то на подписании договора обязательно должен присутствовать супруг/супруга: это требование связано с тем, что все имущество, нажитое в браке, является общим имуществом супругов;
  • если жилье оформляется на несовершеннолетнего ребенка, то на такую сделку должно быть получено разрешение органов опеки и попечительства: это требование связано с необходимостью защиты законных прав детей;
  • предварительная оценка стоимости жилья специальными сертифицированными банком компаниями: без этой оценки ипотечный договор будет считаться недействительным;
  • обязательное страхование приобретаемого жилья от повреждений: все имущество, которое будет оформлено в качестве залога, обязательно должно быть застраховано;
  • в Росреестре обязательно должен быть зарегистрирован залог в виде приобретаемого имущества.

Кроме обязательных требований для получения ипотеки, есть и рекомендательные требования. Если заемщик не соответствует какому-то обязательному требованию, то банк даже не примет заявку на ипотеку. Но в случае рекомендательных требований, заявка будет принята, но положительное решение банк не гарантирует. К таким требованиям относятся следующие:

  • страхование жизни и трудоспособности заемщика;
  • титульное страхование, которое поможет не остаться с кредитом и без квартиры, если вдруг в сделке были допущены какие-то ошибки;
  • определенная сфера трудоустройства и деятельности заемщика: наемные сотрудники более стабильны и надежны, чем, например, индивидуальные предприниматели.

Как банк оценивает своего потенциального клиента?

Чтобы объективно оценить потенциального клиента по ипотеке, банк обычно использует несколько способов.

Двумя самыми важными для банка характеристиками и требованиями к заемщику по ипотеке являются платежеспособность и хороший кредитный рейтинг.

Платежеспособность банк проверяют несколькими способами:

  • прямым способом через изучение справок с места работы заемщика;
  • косвенным способом, если клиент не может подтвердить свой официальный доход: изучение затрат, имущества в собственности, поездок за границу, благосостояния родственников и т.п.

Кредитный рейтинг банки оценивают из официальной информации по следующим критериям:

  • количество просрочек по ранее оформленным кредитам;
  • сколько кредитов и на какую сумму оформлено сейчас, и какова общая долговая нагрузка (чем она ниже, тем лучше);
  • если ли у клиента уже погашенная ипотека или автокредит (если есть, то это станет плюсом);
  • как часто клиент оформляет обычные потребительские кредиты (если очень часто, то это плохо и говорит о низкой финансовой грамотности).

Соответствие всем этим требованиям значительно повышает шансы на положительное решение по ипотеке.

Требования к ипотечным заемщикам

Лента статей RSS:

Поиск статей:

и параметры заемщика. Группа параметров заемщика содержит в себе требования к потенциальному заемщику, которым он обязательно должен соответствовать.

Общие требования к заемщику

Большая часть ипотечных программ предполагает наличие у заемщика гражданства Российской Федерации и постоянной регистрации (прописки). Наличие гражданства Российской Федерации и постоянной регистрации по месту жительства является стандартным набором требований по ипотечным программам. Однако, есть ипотечные программы которые допускают отсутствие постоянной регистрации.

Возраст заемщика

Основная масса людей, получающих ипотечный кредит, находится в возрасте от 28 до 37 лет. Это связано с тем, что ипотечные программы имеют свои ограничения по возрасту заемщика. Минимальный возраст заемщика по ипотечным программам колеблется от 18-22 лет, максимальный – 55-65. Причем часто максимальный возраст заемщика ограничивается пенсионным возрастом. Очевидно, что при таком подходе молодой возраст заемщика является предпочтительным для ипотечного кредитования. Срок кредита должен заканчиваться до наступления предельного возраста заемщика, установленного по ипотечной программе. Нужно отметить, что в последнее время появились ипотечные программы, по которым предельный возраст заемщика установлен в 75 лет (к моменту окончания выплат по кредиту).

Количество заемщиков

Поскольку выплаты по ипотечному кредиту могут составлять значительные суммы, ипотечные программы предусматривают наличие нескольких заемщиков. Это позволяет распределить финансовую нагрузку между несколькими заемщиками и учитывать доходы нескольких человек. Заемщики и — так называют таких участников — могут состоять или не состоять в родственных отношениях. Доходы заемщиков и созаемщиков включаются в совокупный доход, который и будет определять размер предоставляемого кредита. При этом сумма платежа по кредиту обычно не должна превышать 50% суммарного дохода таких лиц.

Читать еще:  Онлайн микрозайм в любое время в мфо океан займ

Поручители

Для дополнительных гарантий выплат по ипотечному кредиту могут привлекаться . Поручители отвечают за исполнение обязательств по кредитному договору вместе с заемщиком, однако не получают собственности. В случае возникновения затруднений с выплатами по кредиту у заемщика кредитная организация может потребовать исполнения обязательства за заемщика поручителем. Поэтому такая дополнительная гарантия для кредитной организации является положительным фактором. Это же обстоятельство является и основным . Поручитель тоже должен соответствовать определенным параметрам, в общем, требования к поручителям аналогичны требованиям к самому заемщику.

Трудовой стаж

Обычно для получения ипотечного кредита требуется наличие у заемщика стабильной и хорошо оплачиваемой работы. Доходы от трудовой деятельности заемщика должны позволять ему платить по кредиту и содержать семью. Поэтому к трудовому стажу заемщика выдвигается требование о продолжительности — обычно не менее 3-6 месяцев на текущем месте работы. Общий трудовой стаж заемщика должен составлять срок не менее 1 года. Разумеется, чем больше непрерывный трудовой стаж, тем стабильнее выглядит заработок заемщика. Наличие стабильного заработка у заемщика увеличивает его шансы на получение ипотечного кредита. Поэтому заемщика неразрывно связаны между собой, и стаж учитывается при получении ипотечного кредита.

Собственные средства (первоначальный взнос)

Собственные средства заемщика обычно идут на первоначальный взнос по кредиту, оплату услуг специалистов и расходы при получении ипотечного кредита. Исходя из размера первоначального взноса может определяться ежегодная процентная ставка по ипотечному кредиту. Обычно минимальный размер первоначального взноса по ипотечным программам колеблется на уровне 10-30% от стоимости приобретаемого жилья. Причем большая часть ипотечных программ предусматривает наличие первоначального взноса как обязательное условие. Это является сдерживающим фактором для большинства потенциальных заемщиков. Наличие первоначального взноса является подтверждением того, что заемщик может планировать свои финансы. Существуют программы с минимальным (5-10%) первоначальным взносом и даже такие, по которым первоначальный взнос вообще отсутствует. Однако такие ипотечные программы предусматривают повышенную процентную ставку в качестве компенсации за дополнительные риски.

Страхование жизни и здоровья

Законодательством Российской Федерации предусмотрено обязательное страхование только одного ипотечного риска — риска порчи или утраты объекта недвижимости. Что касается страхования жизни, трудоспособности и титула — тут все несколько сложнее. Большинство ипотечных программ предлагают страховать не только объект, а еще и жизнь и трудоспособность заемщика, в некоторых случаях предлагается страховать и титул. , прежде всего, выгодно для самого заемщика, так как дает дополнительную гарантию защищенности.

Оценка кредитоспособности (платежеспособности) заемщика

Отправной точкой в получении ипотечного кредита является оценка платежеспособности заемщика. Различные ипотечные программы могут предусматривать разные требовании к платежеспособности, однако все они имеют общие моменты. Возможна классификация заемщиков в зависимости от . В любом случае, большинство ипотечных программ требуют документального подтверждения от потенциального заемщика стабильного дохода, достаточного для содержания семьи и производства выплат по ипотечному кредиту. Для оценки платежеспособности обычно берется доход заемщика за определенный период, к примеру, 6-12 месяцев. Возможен расчет и за более длительные периоды. При этом максимальная доля от дохода заемщика, которая будет уходить на погашение кредита, не должна превышать 50%. Могут учитываться доходы от работы по совместительству, выплаты по банковским вкладам, доход от сдачи недвижимости в аренду, дивиденды и т. д.

Учитывая общую ситуацию с официальными доходами, ипотечные программы могут учитывать и . В большинстве случаев письменное подтверждение доходов может производится в произвольной форме на бланке организации за подписью генерального директора и главного бухгалтера. Существуют ипотечные программы принимающие или позволяющие устно декларировать свой доход. Часто принятие таких видов подтверждения дохода к расчету платежеспособности заемщика приводит к повышению процентной ставки по ипотечному кредиту.

Подводя итог можно сказать, что получение одобрения заемщиком является отправной точкой для совершения последующих .

Материал подготовлен аналитическим отделом

Требования банков к заемщику по ипотеке

Любой банк – это, прежде всего, коммерческая организация. Цель его деятельности – получение прибыли. Из-за этого финансовое учреждение, выдавая кредит на покупку квартиры, стремится не только максимально увеличить доход, но и по возможности понизить собственные риски.

Ради такой задачи оно формирует специфические требования к заемщику по ипотеке.

Перечень выдвигаемых требований обусловлен характером ипотечного кредита:

  • его долгосрочностью,
  • сравнительно большой суммой займа,
  • наличием квартиры в качестве залога.

Требования банка к заемщику существуют не для ограничения возможности получения займа, а для того, чтобы финансово-кредитное учреждение не столкнулось с проблемами в будущем. Банк не заинтересован целенаправленно отказываться от сотрудничества с клиентами. Заемщикам стоит об этом помнить и стараться предоставить банкирам максимально полную информацию о себе, что повысит шанс на получение денег.

Стоит понимать, что попытка сфальсифицировать личные данные при оформлении кредита будет воспринята банкирами крайне негативно. Данный факт отразят в базе данных о заемщиках. Скорее всего, банк сообщит о таком прецеденте другим финансово-кредитным учреждениям (по неформальным каналам связи), что в дальнейшем сильно осложнит получение кредитов любого типа.

Ипотека: стандартные требования

Каждый банк формирует собственный набор требований к заемщикам. Но все они носят достаточно стандартизированный характер.

  1. Российское гражданство. В большинстве финансово-кредитных учреждений это условие – обязательное для получения ипотечного кредита. Ипотеку иностранцам предлагают совсем немного банков (один из таких «Траст Банк»).
  2. Возрастные ограничения. Кредит едва ли дадут тому, кто моложе 21 года. Кроме того, кредитный договор составляется так, чтобы полное погашение долга произошло до 60-го дня рождения заемщика. Наиболее лояльные требования по возрасту у «Сбербанка», самые строгие использует «Лето Банк».
  3. Место проживания и регистрации заемщика. Банкиры любят, когда приобретаемая недвижимость находится в том же регионе, в котором зарегистрирован заемщик. Наименее строго к этому подходит «Тинькофф банк».
  4. Уровень дохода. Если ежемесячные затраты на покрытие ипотечного кредита превышают 40% от дохода заемщика, то шанс, что в кредите откажут – крайне велик. В этом случае необходимо найти созаемщиков, что позволит учитывать совокупный доход всех, кто ответственен за выплату долга банку.
  5. Трудовая биография. В таких банках как «Банк Москвы», «ВТБ 24», «ОТП Банк», «Альфа Банк» для получения ипотеки нужно проработать на текущем месте не меньше полугода со дня окончания испытательного срока.
  6. Кредитный рейтинг заемщика. Этот сложный агрегированный показатель является одним из основных при принятии решения о предоставлении кредита.
  7. Тип заемщика. При оформлении заявки на ипотеку нужно понимать, какие бывают типы заемщиков: социальные категории, военные, молодые семьи, семьи с 2-мя или более детьми. Для этих категорий существует специальные ипотечные программы, финансируемые государством.
Читать еще:  Особенность беспроцентного займа между юридическими лицамив закладки 1

Как банк смотрит на нас

При анализе финансового состояния заемщика могут применяться прямые и непрямые методы.

Что делать тем, кто не отражает всю свою жизнь в официальных документах

Реальность такова, что многие наши сограждане получают доходы, которые не полностью находят отражение в официальных документах. Банки не готовы полностью отказываться от таких клиентов. Подобным заемщикам нет смысла обращаться к тем финансово-кредитным» учреждениям, которые ориентированы на обслуживание юридических лиц (например, «Россельхозбанк»). Но банки, ориентированные на физлиц (такие как «Хоум кредит») могут выдать им заем.

Косвенные методы оценки кредитоспособности заемщика трудоемки. Они базируются на изучении его трат и имущественного положения. Банку может потребоваться информация об автотранспорте, который принадлежит потенциальному клиенту, о его затратах на отпуск, подробные данные о составе и благосостоянии родственников. Упростит ситуацию наличие поручителей.

В 2020 году из-за экономических проблем и снижения качества кредитных портфелей банков такие косвенные методы стали применяться реже. Получить подобным образом кредит в валюте почти невозможно.

Традиционный способ оценки кредитного рейтинга заемщика

Показатель кредитного рейтинга – основа анализа финансового состояния заемщика. Он высчитывается на основании официальных документов. Используются такие критерии:

  1. Количество просрочек. Чем выше была платежная дисциплина в прошлом, тем лучше.
  2. Существующая долговая нагрузка. Чем она ниже, тем платежеспособнее клиент.
  3. Виды кредитов. Банки с доверием относятся к тем, кто уже имеет в своей биографии погашенные ипотечные кредиты или займы на покупку автомобиля.
  4. Количество потребительских кредитов. Слишком частое использование потребительских кредитов – плохой признак. Это свидетельствует о низкой финансовой культуре.

Полное отсутствие кредитной истории – не очень хороший фактор. Такой заемщик для банков – это «белое пятно».

Стоит понимать, что выстроить позитивный кредитный рейтинг – трудно, а потерять – легко. Поэтому надо строго придерживаться условий кредитного договора, чтоб не усложнять себе взаимоотношения с банками в будущем.

Видео: Требования банков к заемщику

Какие требования выставляют банки к ипотечным заемщикам

По итогам прошлого года российские банки выдали более 1 трлн рублей в виде ипотечных кредитов. Это рекорд за всю историю жилищного кредитования в России. За счет чего этого удалось достичь? По мнению экспертов, на это повлияли два фактора. Во-первых, рекордно низкие ставки и эффект отложенного спроса. Во-вторых, снижение требований к заемщикам, которое сделали практически все банки. Как изменились условия получения ипотечного кредита? Мы провели опрос среди банкиров, чтобы понять, как они теперь воспринимают своих потенциальных клиентов.

Деньги дорожают, сервис улучшается

Историю ипотеки в России можно разделить на два примерно равных этапа: до кризиса и после. До конца 2008 года объемы кредитования для покупки жилья росли высокими темпами. Очень многим за счет этого удалось решить свой квартирный вопрос, несмотря на то, что в этот период активно росли и цены на недвижимость. Естественно, на фоне экономического роста и большого спроса на ипотеку банки стали конкурировать между собой за ипотечных клиентов. В итоге, требования к качеству заемщиков стали снижаться. В кризис такая практика привела к тому, что у банков начала расти просрочка по кредитам. Особенно пострадали те клиенты, которые брали займы в долларах и евро.

Поэтому в 2009 году многие банки ввели фактически запретительные ставки по жилищным кредитам либо и вовсе прекратили работать на ипотечном рынке. Естественно, в этот момент резко ужесточились и требования к клиентам. Однако в последние годы они снова стали постепенно снижаться. Хотя, как выяснилось, у каждого банка — своя кредитная политика.

— Действительно, за прошедший год банки-ведущие игроки на рынке ипотечного кредитования поднимали ставки не один раз, — говорит Ирина Простакова, начальник управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка. — На фоне удорожания фондирования снижение требований к заемщикам остается одним из основных конкурентных преимуществ в борьбе за клиента. Ко всему прочему, хотелось бы отметить рост конкуренции в сервисной составляющей при продаже и выдаче ипотечного кредита.

— Ипотечный рынок является высококонкурентным, — говорит Денис Ковалев, член правления банка DeltaCredit. — Все зависит как от ситуации на самом рынке, возможностей по фондированию, так и от стратегии самого банка. Банки, которые наращивают ипотечный портфель, в силу ограниченности возможностей по привлечению дешевых пассивов и соответствующему улучшению условий для заемщика в части снижения процентной ставки могут расслаблять свои требования и стандарты. Те игроки, которые работают по партнерским программам, рассчитывая на быстрое рефинансирование выдаваемых кредитов, как правило, лишены возможности по изменению этих самых стандартов. Игроки, которые хотят быстро завоевать долю рынка, могут играть вкороткую и использовать одновременно и пониженные процентные ставки, и либеральное отношение к самим клиентам.

Основные требования

Для большинства банков некоторые требования остались неизменными.

Читать еще:  Мфо определение типа организаций и условия займов

— Обязательными остаются следующие требования: гражданство РФ, наличие стабильного (и подтвержденного) источника дохода, наличие первоначального взноса в счет оплаты приобретаемой недвижимости, возраст — не старше 65 лет на момент погашения кредита, — говорит Ирина Простакова. — В то же время банки стали лояльно рассматривать «серую» заработную плату и негативную кредитную историю со сроком давности более трех лет.

— Ключевое требование — первоначальный взнос не менее 20%, — говорит Андрей Осипов, старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24. — Очень редко встречаются предложения с 10% первоначальным взносом — как правило, в формате специальных акций. Конкуренция идет, прежде всего, в области создания новых интересных клиенту продуктов, иногда в области ценовых параметров продуктов, но ни один из серьезных игроков радикально не снижал требований. При этом, на рынке появились продукты, предусматривающие упрощенную процедуру анализа платежеспособности при условии высокого первоначального спроса и иногда более высокой цены. Но эти продукты нишевые, их развитие не означает глобальную либерализацию кредитных процедур банка.

Больше денег — больше кредит

Наверное, главный показатель, по которому оценивают потенциал каждого клиента, — это его доход. Естественно, чем больше денег зарабатывает заемщик, тем лучше для него. В этом случае банк в большинстве случаев примет положительное решение о выдаче кредита. Однако здесь роль играют скорее относительные, чем абсолютные величины.

— На заре ипотечного рынка в России (до 2005 года) этот коэффициент в среднем составлял 40%, потом банки стали снижать требования и этот показатель дошел до 60% к кризису 2008 года, — говорит Андрей Осипов. — После кризиса на какое-то время требования ужесточились, но сейчас этот показатель опять составляет в среднем 60%.

— Разные кредитные организации используют разные квалификационные коэффициенты, с помощью которых рассчитывается максимальная сумма кредита, — говорит Денис Ковалев. — В нашем банке используется коэффициент О/Д, показывающий долю всех долгосрочных обязательств и расходов в доходах клиента. Его предельное значение зависит от размера дохода, учитываемого в модели андеррайтинга, и не может превышать 60%.

— Определение максимального платежа по кредиту из расчета 60% от дохода распространено и сейчас, — говорит Ирина Простакова. — У большинства банков данный показатель находится в пределах 45—65%.

При этом банки по-разному относятся к тому, как именно подтверждается доход. Кто-то работает только с абсолютно «белыми» клиентами (то есть теми, кто может предоставить справку 2-НДФЛ). А кто-то допускает и подтверждение уровня зарплаты справкой по форме банка.

— От 2-НДФЛ как от единственного способа подтверждения доходов уже почти все игроки отказались, — говорит Андрей Осипов. — Мы это сделали еще в 2005 году.

— У нас свои стандарты оценки кредито- и платежеспособности заемщиков, своя градация их категорий, требования к запрашиваемым документам и к обеспечению, которые позволяют нам свести риск просрочки к минимуму, — говорит Денис Ковалев. — Любое требование, предъявляемое к клиенту, является для нас инструментом для закрытия того или иного риска. В отличие от многих конкурентов мы не кредитуем, например, пенсионеров и «серый» бизнес. Практически 99% недвижимости, находящейся у нас в обеспечении — это вторичный рынок жилья. В то же время мы кредитуем покупки жилья и на первичном рынке, но очень тщательно подходим к выбору объекта.

Возраст либеразовали

Требования к заемщикам в плане возраста постепенно снижаются. Так, если раньше расчет максимального срока займа менеджеры банка проводили до наступления пенсионного возраста, то теперь это требование отменили почти во всех кредитных организациях.

— Люди, достигшие пенсионного возраста, несут повышенные риски потери работы и наступления страховых случаев по личному страхованию, которое хоть и не является обязательным, но используется в большинстве ипотечных кредитных программ, потому что влияет на финансовые условия получения кредитов, — говорит Денис Ковалев. — В конкурентной борьбе участники ипотечного рынка часто расслабляют свои требования, и кредитуют заемщиков, которые к моменту окончания кредитного договора переходят данный возраст. Отчасти этому способствуют старение населения и регулярные обсуждения в правительстве вопроса повышения пенсионного возраста. В нашем банке заемщики на момент погашения кредита не должны быть старше 65 лет.

Данный ценз характерен и для других банков. Практически все теперь берут за основу 65 лет.

Можно договориться

Ипотечный кредит — это довольно сложный продукт. Поэтому в большинстве банков решение о выдаче принимается не только по результатам скоринга. Довольно часто применяется индивидуальный подход как к клиенту, так и к качеству жилья.

— Оценка клиента и его возможности претендовать на ипотечный кредит — комплексное и довольно сложное мероприятие, — говорит Ирина Простакова. — Кроме стандартного набора параметров (трудовой стаж, сфера деятельности, наличие собственности, кредитная история) потенциального заемщика оценивают и с «субъективной» точки зрения. Говорить о том, что банки «закрывают глаза» на некоторые моменты не совсем корректно, но различные послабления или так называемый «индивидуальный подход к клиенту», конечно, возможен. Например, некоторые банки лояльно относятся к заемщикам с «серой» зарплатой, ведь в настоящий момент кредитные аналитики обладают достаточной квалификацией, чтобы реально оценить уровень доходов в зависимости от сферы деятельности работника. Также весьма популярной банковской опцией является «кредитная амнистия», когда на принятие решения по кредиту не влияет негативная кредитная история в прошлом, если срок давности прецедента более 3—5 лет.

Во многих случаях клиенту могут пойти навстречу. Учесть те или иные факторы его биографии.

— При наличии компенсирующих факторов, например, таких как большой первоначальный взнос или положительная кредитная история в банке-кредиторе, клиент может претендовать на получение кредита при наличии иных недостатков, — говорит Денис Ковалев.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector